房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日


河南省郑州市人大常委会


郑州市城市养犬管理条例

（2007年6月22日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过
2007年8月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）


第一章　总　则

　　第一条　为保障公民人身安全和健康，加强城市养犬管理，规范城市养犬行为，维护城市环境卫生和社会公共秩序，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本条例。
　　第二条　凡在本市城市建成区范围内养犬的单位和个人，均应当遵守本条例。
　　第三条　本市对养犬实行严格限制、严格管理、限管结合的原则，建立政府部门执法、基层组织参与、社会公众监督、养犬人自律的管理机制。
　　第四条　市、区人民政府负责本条例的组织实施，建立养犬管理协调工作机制，制定狂犬病突发疫情预防、控制预案。
　　市城市市容环境卫生行政主管部门是本市城市养犬管理工作的主管部门，区城市市容环境卫生行政主管部门按照本条例规定负责辖区内的养犬登记和管理工作。
　　城市管理行政执法部门负责依法查处违反本条例规定的行为。
　　公安、畜牧、卫生、工商等部门和城市街道办事处、居（村）民委员会应当协同做好养犬管理工作。
　　第五条　城市街道办事处以及居（村）民委员会，应当在居（村）民中开展依法养犬、文明养犬的宣传教育。
　　广播、电视、报纸等新闻媒体，应当做好养犬管理法律、法规以及疾病预防的宣传教育工作，倡导依法养犬、文明养犬。
　　第六条　居（村）民委员会、业主委员会可以召集居（村）民会议和业主会议，就本居住区有关养犬管理事项依法制订公约，并组织监督实施。居（村）民和业主应当遵守公约。
　　个人在养犬前，应当与居（村）民委员会、业主委员会签订养犬义务保证书。

第二章　养犬登记

　　第七条　养犬实行注册登记制度。养犬人应当到其所在地的区城市市容环境卫生行政主管部门申请注册登记，领取养犬证和犬只标识。未经登记，任何单位和个人不得养犬。
　　区城市市容环境卫生行政主管部门可以委托城市街道办事处受理居民家庭养犬注册登记申请，办理养犬证和犬只标识，并对街道办事处养犬注册登记情况进行监督。
　　第八条　养犬实行强制免疫制度。单位和个人养犬，应当按有关规定定期到依法设立的动物防疫机构对犬只进行检疫、防疫，办理免疫证明。
　　禁止冒用、涂改、伪造、转让、买卖免疫证明。
　　第九条　每户居民只准饲养一只犬。禁止饲养烈性犬、大型犬。
　　禁养犬只的品种和体高、体长标准，由市城市市容环境卫生行政主管部门会同市畜牧行政主管部门确定并公布。
　　第十条　居民申请养犬注册登记应当符合下列条件：
　　（一）养犬人具有完全民事行为能力；
　　（二）有固定住所且独户居住；
　　（三）已按规定对犬只进行免疫；
　　（四）所养犬只符合本条例第九条有关犬只数量、品种、标准的规定；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。
　　第十一条　居民养犬，应当携带犬只到所在地的区城市市容环境卫生行政主管部门或者其委托的城市街道办事处申请注册登记，填写养犬登记表，并提供下列材料：
　　（一）居民户口簿、身份证明；
　　（二）依法设立的动物防疫机构出具的免疫证明；
　　（三）犬只照片两张。
　　区城市市容环境卫生行政主管部门或者其委托的城市街道办事处对经审查符合条件的，予以注册登记，发给养犬证和犬只标识；因特殊情况不能当场办理的，应当自收到材料之日起七个工作日内，予以办理；对不符合条件的，给予书面答复。
　　第十二条　科研单位、公园、动物园、演出团体等单位饲养犬只的，应当向其所在地的区城市市容环境卫生行政主管部门提出书面申请。城市市容环境卫生行政主管部门在确定养犬数量、种类，并查验依法设立的动物防疫机构出具的免疫证明后，予以注册登记，发给养犬证和犬只标识。
　　部队、公安等单位饲养特种犬的，依照有关规定执行。
　　第十三条　养犬人每年应当按照市城市市容环境卫生行政主管部门的公告，携带所养犬只、养犬证和犬只免疫证明接受复检。
　　第十四条　养犬应当缴纳管理服务费。管理服务费为每只犬第一年六百元，以后每年二百元。
　　盲人养导盲犬、肢体重残人养扶助犬的，免收管理服务费。
　　第十五条　养犬管理服务费实行收支两条线，纳入财政管理，用于制作养犬证和犬只标识、犬只免疫等养犬管理服务工作的各项支出。
　　第十六条　禁止在城市建成区内开办犬类养殖场、交易场所和举办斗犬活动。
　　禁止利用开办动物诊疗机构或者其他动物用品经营活动变相进行犬类交易。
　　第十七条　养犬人或者犬只发生变更的，应当自变更之日起三十日内到原注册登记地办理变更手续。
　　依法办理注册登记的犬只繁殖的新生幼犬，除用于本户老犬更新外，养犬人应当在三十日之内自行处理。
　　养犬人放弃所饲养犬只或者依法办理注册登记的犬只因自然生长致使体高或者体长超过规定标准的，养犬人应当妥善处理，并到原注册登记地办理注销登记。养犬人不得随意丢弃犬只。
　　犬只丢失或者死亡的，养犬人应当自丢失或者死亡之日起三十日内到原注册登记地办理注销登记。
　　第十八条　养犬证和犬只标识由市城市市容环境卫生行政主管部门统一制作。
　　禁止冒用、涂改、伪造、转让、买卖养犬证和犬只标识。

第三章　犬只管理

　　第十九条　养犬单位或者个人应当加强对犬只的看护管理，确保犬只不得妨害人身安全、不得干扰他人休息和生活、不得妨碍公共卫生。　
　　犬吠影响他人休息时，养犬人应当采取有效措施予以制止。
　　第二十条　个人携犬出户应当遵守下列规定：
　　（一）携带养犬证和犬只标识，犬只束犬链并由完全民事行为能力人牵领；
　　（二）避让老年人、残疾人、孕妇和儿童；
　　（三）不得让犬只在庭院、楼道大小便；
　　（四）携带清洁用具，及时清除犬只户外排泄物，维护公共环境卫生；
　　（五）乘坐电梯时应当采取怀抱或者为犬只戴嘴套等措施；
　　（六）不得乘坐公共汽车、电车、营运客船、出租汽车等公共交通工具；
　　（七）不得进入火车站、汽车站、广场、公园、运动场馆、游园、商场、饭店、露天餐饮夜市、影剧院、歌舞厅、浴池等公共场所；
　　（八）不得进入机关、幼儿园、学校、医院（不含动物医院）等单位。
　　第二十一条　犬只伤害他人的，养犬人或者管理人应当立即将受伤人送至疾病预防控制机构或者医院进行治疗，先行垫付医疗费用，并将伤人犬只及时送至动物防疫机构检查。　
　　犬只给他人造成人身伤害或者财产损失的，养犬人应当依法承担民事责任。
　　第二十二条　养犬单位或者个人，发现所养犬只有狂犬病征兆时，应当立即将犬只送至动物防疫机构留验观察。动物防疫机构对确认为狂犬病的犬只，应当立即捕杀，并对犬尸作无害化处理。留验观察和对犬尸作无害化处理的费用，由养犬人承担。
　　第二十三条　城市管理行政执法部门对捕捉到的弃养犬、被没收的犬以及无主犬交市动物园看管。
　　交市动物园看管的犬只，自收留之日起七日内可以被认领；对超过七日无人认领的犬只，由市动物园处理。
　　第二十四条　犬只死亡的，养犬单位或者个人应当将犬尸运至城市建成区外深埋，或者密封后委托环境卫生专业单位进行无害化处理，严禁随处遗弃或者混入生活垃圾。
　　第二十五条　单位和个人对违反本条例规定的行为有权制止，并有权向城市管理行政执法部门举报。
　　城市管理行政执法部门接到举报后，应当及时查处。
　　市、区人民政府及其有关部门应当对举报违反本条例行为的单位和个人给予奖励。
　　对因养犬引发的争议、纠纷，可以由城市街道办事处或者居（村）民委员会调解、处理。

第四章　法律责任

　　第二十六条　养犬人未按规定办理养犬注册登记或者复检手续的，由城市管理行政执法部门责令限期办理注册登记或者复检，逾期仍未办理注册登记或者复检的，暂扣犬只，并可处以每只三千元罚款；没有免疫证明的，由城市管理行政执法部门没收犬只，并处以每只三千元罚款；饲养烈性犬、大型犬的，由城市管理行政执法部门没收犬只，并处以每只五千元罚款。
　　第二十七条　冒用、涂改、伪造、转让、买卖养犬证、犬只标识或者免疫证明的，由城市管理行政执法部门处以二千元罚款，有违法所得的，没收违法所得。
　　第二十八条　违反本条例第十六条规定的，由城市管理行政执法部门没收犬只和违法所得，并处以一万元以上二万元以下罚款。
　　第二十九条　违反本条例第十七条第一款、第二款、第三款或者第二十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，并处以二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，没收其犬只，并可建议城市市容环境卫生行政主管部门注销养犬证。
　　养犬户违反本条例规定，被注销养犬证的，在三年内不予办理养犬登记。
　　第三十条 违反本条例第二十二条规定，由城市管理行政执法部门对养犬单位和个人、动物防疫机构处以三千元以上五千元以下罚款。
　　违反本条例第二十四条规定，由城市管理行政执法部门对养犬单位和个人处以三千元罚款。
　　第三十一条　养犬人所养犬只干扰他人正常生活、放任犬只恐吓他人或者驱使犬只伤害他人的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条　区城市市容环境卫生行政主管部门或者其委托的城市街道办事处工作人员违反本条例规定为不符合条件的犬只办理注册登记的，市城市市容环境卫生行政主管部门应当责令其改正，并可撤销登记，收回养犬证和犬只标识。
　　第三十三条　城市市容环境卫生行政主管部门、城市管理行政执法部门及相关职能部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假、失职渎职的，由其所在单位或者监察部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附　则

　　第三十四条　各县（市）、上街区城市建成区养犬管理，可以参照本条例执行。
　　第三十五条　本条例自2007年10月1日起施行。1998年4月10日郑州市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过、1998年9月24日河南省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准的《郑州市限制养犬条例》同时废止。