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解析购买查封房屋的法律风险/奚正辉

时间:2024-05-23 10:57:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9676
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解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


  案例

  2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
  本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
  经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
  2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。


  法院判决认为

  本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
  第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
  另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
  综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。

  本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
  该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。


关于加强营运客车类型划分及等级评定管理工作的通知

交通部


关于加强营运客车类型划分及等级评定管理工作的通知

交公路发[2007]248号


各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团交通厅(局、委):
营运客车类型划分及等级评定工作开展以来,对提高道路客运行业车辆技术装备水平,保证运输安全,提高客运服务质量发挥了十分显著的作用,但在实施过程中出现了执行标准不统一、信息共享不够、车型重复申报等问题。为进一步规范营运客车类型划分及等级评定工作,更好地为道路客运经营者和客车生产企业服务,现就有关事项通知如下:
  一、充分认识营运客车类型划分及等级评定工作的重大意义。营运客车类型划分及等级评定工作,是交通部门实施营运客车管理的重要内容,是推进客车技术进步、优化客车结构的重要手段,也是实现道路客运更安全、更经济、更舒适的重要保障。各级交通主管部门和道路运输管理机构一定要提高认识,加强领导,提高严格执行营运客车类型划分及等级评定制度的自觉性,维护相关制度、标准的严肃性和统一性,保证此项工作健康、规范、持久地开展下去。
  二、严格执行客车类型划分及等级评定新标准。新的《营运客车类型划分及等级评定》(JT/T325-2006)标准(以下简称“新标准”)经交通部批准,已于2007年1月1日起正式实施。新标准结合道路客运发展需要,以提高客车安全性能,节约客车运行能源消耗为目标,调整了一些技术参数和指标,进一步明确了营运客车技术引导方向。各级交通主管部门和道路运输管理机构,应加强新标准的宣传贯彻工作,组织从事道路客运班线经营许可、营运车辆技术管理及参与营运客车等级评定、复核等工作的人员,加强对新标准的学习,督促相关人员掌握和理解新标准的实质和准确内容,自觉做到统一标准、统一执行。中国公路学会客车分会应切实做好新标准执行的组织和技术服务工作,帮助各地做好新标准的贯彻实施工作。
  三、 进一步规范营运客车类型划分及等级评定申报和发布程序。申报高级客车的,由客车生产企业自愿向中国公路学会客车分会提出申请,并通过中国商用车辆网(http://www.ztauto.com)上传数据。中国公路学会客车分会应定期汇总客车生产企业的申请,按照新标准的要求和《营运客车类型划分及等级评定规则》(交公路发〔2002〕590号)的规定组织高级客车的现场查看、实测和初评,并将初评结果以《高级客车类型划分及等级评定表》(以下简称《高级客车评定表》)的形式报送交通部。交通部收到中国公路学会客车分会上报的《高级客车评定表》后,将在一个月内组织审查完毕,并以部文形式发布审查结果,同时在交通部政府网站(http://www.moc.gov.cn)上向社会公布。
  申报中级客车的,由客车生产企业自愿向企业所在地省级交通主管部门或道路运输管理机构提出申请。省级交通主管部门或道路运输管理机构应当按照中级客车评定程序和《营运客车类型划分及等级评定规则》(交公路发〔2002〕590号)的规定组织现场查看、实测和评定,并将发布的《中级客车类型划分及等级评定表》(以下简称《中级客车评定表》)及时抄报交通部。
  部委托中国公路学会客车分会对各省发布的中级客车评定结果进行后续督查。对经确认不符合标准要求的车型和评定工作不规范的省份,中国公路学会客车分会应将相关情况及时报部,由部予以通报,并督促省级交通主管部门或道路运输管理机构核销所涉及的车型。
  为推进营运客车的标准化,一个客车车型型号只能申报评定一个等级。凡在《高级客车评定表》中发布的车型,不得再申请中级客车评定;凡在《中级客车评定表》中发布的车型,不得再申请高级客车评定。对中、高级客车评定表重复发布的车型,中国公路学会客车分会应征求客车生产企业意见后及时清理。若删除《高级客车评定表》中发布的车型,由中国公路学会客车分会报交通部,部发文予以确认;若删除《中级客车评定表》中发布的车型,由中国公路学会客车分会报省级道路运输管理机构,省级交通主管部门或道路运输管理机构发文予以确认。
  四、严格营运客车等级审查和复核。在实施车辆市场准入和年度审验过程中,各级交通主管部门和道路运输管理机构应当严格按照中、高级客车评定表确定的技术参数和服务装备要求,对营运客车的类型和等级进行审查和复核。
  1.对达到中、高级客车评定表中各项技术参数和服务装备要求的,道路运输管理机构应按评定表中相应的等级给予核定,并将核定的等级和乘员人数在《道路运输证》上予以注明。
  2. 在年度审验时,凡在车辆结构、配置和准乘人数等方面达不到《道路运输证》上核定的等级要求的车辆,道路运输管理机构应当责令其限期整改,整改合格后方可通过年度审验。
  3. 凡已经在《高级客车评定表》中发布的车型,实际投入使用的营运客车达不到《高级客车评定表》确定的技术参数和服务装备要求的,如道路客运经营者申请降级,道路运输管理机构可以受理,由地市级道路运输管理机构对该车进行现场核查及实测后,批准其降级申请,并按照其实际技术参数和服务装备要求,核定车型等级。高级客车只能下降一个等级。
  五、完善中高级客车等级信息审核和发布机制。为方便社会查询,部委托中国公路学会客车分会建立营运客车类型划分及等级评定管理系统。交通部在政府网站(http://www.moc.gov.cn)上公布高级客车评定表时,也同时在中国商用车辆网(http://www.ztauto.com)上公布。各省级交通主管部门或道路运输管理机构在发布《中级客车评定表》时,应将电子版抄送中国公路学会客车分会,由中国公路学会客车分会在中国商用车辆网(http://www.ztauto.com)上公布,并提供相关信息的免费查询服务。
  六、加强中高级客车评定表动态管理。自新标准实施之日起,凡未经中、高级客车评定表发布的车型一律按新标准进行申报和评级。交通部发布的14-20批《高级客车类型划分及等级评定表》和省级交通主管部门或道路运输管理机构同期发布的《中级客车类型划分及等级评定表》有效期至2008年6月30日;2008年7月1日起,所有新进入市场的营运客车必须按照新标准的要求评定等级。
  《营运客车类型划分及等级评定规则》(交公路发〔2002〕590号)与本文件规定不一致的,以本文件为准。


中华人民共和国交通部(章)
二○○七年五月二十五日

题目:《奥巴马如此出尔反尔为哪般?》

作者:马雷

毕业于荷兰王国阿姆斯特丹大学法学院硕士研究生
研究方向:比较法,欧洲私法,欧洲家庭法

联系方式:LEIMA2008@hotmail.com
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即将于20日正式就职的美国总统奥巴马俨然已经成为代言变革的时尚偶像,在长达将近两年的总统选举期间,这位四十九岁的年轻非裔美国人和他的团队一直在试图向外界树立其坚定、顽韧和无畏的正面政治形象,但近日有则新闻的亮相可以让我们看出奥巴马在政治决策和个人原则上并非如表面上一般贯彻始终,而是在政治和金钱的集团博弈中因情势需要而摇摆不定的。

众所周知,同性恋伴侣关系的法律认定也是2008年美国总统选举的主要议题之一,原因归结有二:其一,越来越多的美国地区加入了同性恋婚姻的支持阵营,目前美国已有康涅狄格州和马萨诸塞州通过了同性婚姻法案,另有十一个州颁布了同性恋注册伙伴关系的法案;其二,美国向来标榜自由、平等和保护人权,但其长久以来在同性恋议题上的保守姿态愈加受到国际上尤其是来自欧洲和加拿大的批评,而布什政府提倡的旨在维护现有的一男一女的婚姻状态的宪法修正案更是激起无数同性恋团体和人权组织的愤怒,因此对新任总统抱有较高的期望。在2008年美国总统候选人中,民主党候选人迈克∙格拉韦尔公开支持同性恋婚姻,与之相反,共和党候选人米特∙罗姆尼和迈克∙赫卡比反对同性恋婚姻主张维持现有的宪法修正案禁令,除此之外,包括奥巴马在内的其余所有的总统候选人均选择了中间道路,即在反对宪法修正案的基础上支持各州颁布同性恋注册伙伴关系法案。

在此我们需要澄清一下同性恋婚姻与同性恋注册伙伴关系的差异。同性恋婚姻是一种新型的婚姻关系,彻底改变了人类历史上传统的“一夫一妇,不刊之制”的婚姻定义,使婚姻真正成为以爱情而非性别为基础两个自然人缔结的基本社会单元,目前世界上已有八个国家和地区颁布了同性恋婚姻法案,如今在国外的街头或公园看到一对男性或女性情侣领着孩子购物或嬉戏已不再是令众人纷纷侧目的新鲜事儿。虽然同性恋婚姻法案在这些国家或单行立法,或与异性恋婚姻统一立法,但在构成要件和权利义务的分配上与异性恋婚姻大约等同,在法律基本原则和立法精神上是完全一致的。相比于同性恋婚姻,同性恋注册伙伴关系则是一种相当取巧的走中间路线的法律发明,虽然有考古证据表明在中世纪的法国已有类似于中国“金兰契”性质的同性恋伴侣关系缔结的民俗,但真正现代意义上的注册伙伴关系是在1989年的北欧国家丹麦率先得以实现的。虽然经由行政注册的同性伴侣并非传统意义上的夫妇,但他们享受和普通异性恋伴侣基本等同或略少的财产、继承、收养等民事权利。这一中立性的法律独创不仅缓解了同性恋者长久以来的期许和社会压力,也令顽固地维护传统婚姻定义的传统派和宗教派人士满意,但我们也应该看到,这一法律技术并不能使同性恋和人权团体彻底满意,因为他们所期许并长期为之奋斗的是与异性恋完全等同的法律和社会认可,而注册伙伴关系在一定程度上更像是将人群分门别类的变相歧视,念及于此,越来越多的国家在援引了注册伙伴关系法案后的数年里纷纷迈入了同性恋婚姻合法化的行列。

回到我们先前的议题上,在2008年几乎所有公开场合里,奥巴马都表态支持同性恋注册伙伴关系却反对同性恋婚姻,但近日芝加哥地区颇有影响力的老牌报业《风城》主编特蕾西∙柏姆却发现在奥巴马竞选当地参议员时的1996年前后,奥巴马却是同性恋婚姻的坚定支持者。特蕾西近日在整理过去25年本地同性恋新闻大事时意外发现了一篇1996年奥巴马接受当地同性恋团体“IMPACT”的采访实录,该采访后来于当年2月发表在本地报刊《新闻概要》上,而《新闻概要》报与《风城》报于2000年正式合并。该采访是针对芝加哥各区域内伊利诺斯州参议员候选人的调查问卷,奥巴马1996年2月15日填写了问卷并签名,在被问及对同性恋婚姻的态度的那一栏时,奥巴马明确回答道:我支持同性恋婚姻合法化,并愿意为改变目前的婚姻立法禁令而斗争[1]。

在奥巴马成功竞选上伊利诺斯州参议员并为饯行更高的政治抱负而开始准备的2004年,奥巴马接受了《风城》主编特蕾西的专访,此时的他已经改变了自己对同性恋婚姻的态度,转而支持注册伙伴关系法案,当被问及他缘何做出这种转变的时候,他说自己不支持同性恋婚姻是出于一种政治上的考量,而非个人选择,他还说婚姻不仅是政府议题,同样是宗教议题[2]。

奥巴马的理由显然更像是一种托词,原因有二:其一,奥巴马在同性恋婚姻上态度的转变是他在政治上日益走向精练和圆滑的表现。在两党制和多党制国家中,在大选之年里,同性恋团体往往会通过政治游说和财力募捐的方式换取候选人有朝一日当选后对整个同性恋人群有益的政治承诺,奥巴马并不想失去诸多同性恋团体和人士的财力支持,但同时他又担心自己的政治倾向会让其丧失同性恋婚姻反对派的耐心,在此议题上的妥协显然使他左右逢源以免陷入过于偏激或边缘的泥淖;其二,在现代政治学范畴里,当今世界国家均已从政教不分发展为现世主义的政教分离,而婚姻本身应当并业已具备的是一种纯粹的社会性、法律性和伦理性,即使在当今信仰基督教新教的公民达人口百分之五十七的美国,宗教婚礼与其他仪式也是自发自愿的。

通过《风城》一新一旧相隔八年的两份报道,我们不难看出奥巴马为了最大化自己在美国两党时局博弈时的政治产出,个人的价值认同并非是连贯和恒定的,那我们究竟要如何看待他在同性恋婚姻这一议题上的前后不符呢?苏轼言:慎重者,始若怯,终必勇;轻发者,始若勇,终必怯。奥巴马在该议题上政治姿态上的倒退是其从“轻发”走向“慎重”之必然,我们不能据此就对他的品行或是否适格担任总统妄下结论,我们在此事中唯一可以确切的是,在政治欲望面前,没有永恒的原则,只有永恒的利益。而美国有活力的政治动量和权数变迭无疑是所有有所诉求的社会团体的希望之源。

综观目前已经同性恋婚姻合法化的八个国家和地区,我们不难发现在同性伴侣关系合法化进程中一个不容忽视的规律,那就是在同性恋婚姻法案正式确立之前,这些国家业已颁布了同性恋注册伙伴关系法案。换句话说,正是因为注册伙伴关系法案在这些国家实施数年后得到了相当积极的民意和法律反馈,这些国家的立法者方能继续铺进对同性恋弱势人群的法律和社会保护的进程。荷兰莱顿大学知名同性恋法律专家Kees Waaldijk将同性恋法律认可的历史进程按时间上的先后顺序予以结构化并称呼其为“标准序列”,从同性恋去刑事化到同性恋人身和民事权利的保障,从同性恋团体的资格认可到消除同性恋就业和社会服务歧视,从零散的同性恋同居规章到注册伙伴关系法案,从同性恋婚姻到同性恋父母权法律制度的确立,该序列总共划分为十一大步三十三小步,各步节节相扣相互呼应,而脱离实际的任何法律跃进行为显然是不会成功的[3]。在同性恋弱势群体保护方面相当落后的中国,若政府不再选择漠视,此“标准序列”显然有着很高的借鉴意义。中国目前已经基本上实现了“标准序列”的第一步,即同性恋去刑事化,同性恋人群接下来所期许并奋斗的应当是同性恋社团的批准建立和反歧视法案方面的立法,因此从一定意义上讲,学者李银河和人大代表周洪宇分别于去年和前年向人大提出的立法建议显然是适宜且时宜之举。[4][5]


参考文献:

1、Tracy Baim:Obama changed views on gay marriage Windy City Times Exclusive: WCT Examines His Step Back, http://www.windycitymediagroup.com/gay/lesbian/news/ARTICLE.php?AID=20230, 最后访问时间:2009年1月15日星期3 17:00
2、Tracy Baim:Obama Seeks U.S. Senate seat,http://www.windycitymediagroup.com/gay/lesbian/news/ARTICLE.php?AID=3931,最后访问时间:2009年1月15日星期3 17:20
3 Kees Waaldijk 1994, P. 50. P. 51. Standard Sequence in the legal recognition of Homosexuality-Europe’s past, present and future, Australasian Gay & Lesbian Law Journal, Volume 4, Maastricht, Netherlands.
4李银河:关于敦促民政部门批准特殊性倾向人群注册成立社团的建议,http://blog.sina.com.cn/s/blog_473d533601008rsc.html,最后访问时间:2009年1月15日星期3 17:50
5 周洪宇:关于制定《反就业与职业歧视法》的建议,http://www.hongyu-online.com/showinfo.asp?id=3458,最后访问时间:2009年1月15日星期3 17:51