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中介公司如何保护自己的佣金/奚正辉

时间:2024-06-16 04:41:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9130
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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


  在二手房交易过程中,买卖双方利用中介公司提供的信息,私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因:1、对买卖双方而言,各1%佣金也不便宜;2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂,可以自行办理;3、买卖双方缺乏诚信;4、中介公司的服务没有到位,没有让买卖双方满意。
  本文所谓跳单,是指出售方委托中介公司出售房屋,中介公司带买受方看房,买受方却跳过中介公司,直接与出售方签署买卖合同,办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂,不能一刀切,本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析,希望给读者一点启发。

案例一:2008年1月17日,王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋,签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日,中介公司介绍赵女士购买房屋,并签署《看房确认书》。事后,买卖双方私下成交,完成了交易。中介公司发现后,遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,因为中介公司进行了居间行为,提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同,逃避向中介公司支付佣金,应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务,有权收取居间服务费用。

案例二:2007年5月20日,出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》,委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日,李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日,中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋,并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日,买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》,房屋转让价格为:294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》,并办理了交易过户,但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立,买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三:买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋,并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定,买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交,并完成了交易。中介公司发现后,随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求,认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款,具有加重看房人责任的情形,应为无效。居间人在促成合同订立后,才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用,因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四:2006年12月15日,夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋,双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日,张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋,双方签署了《房地产居间合同》,并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日,夏先生提出不想出售该房屋,要求解除居间合同,三方签署了《解约协议》,双倍返还定金给张先生,并赔偿中介公司1万元。事后,中介公司发现买卖双方私下成交,并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
  法院最终判决没有支持中介公司的诉请,认为房地产居间合同解除,中介公司再要求买卖双方支付佣金,没有法律依据。

  就法院的诉讼案件而言,中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系,所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方,以上案例,为了方便大家理解,故将买卖双方放在一个案件中介绍。
  中介公司如何防止买卖双方跳单,以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果,一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点:首先,出售方在委托中介公司出售房屋时,中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋,若出售方与买受方跳单,中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次,中介公司在带买受方看房时,一定要其签署《看房确认书》,而且不能让买受方得到出售方的联系方式,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋,实施了居间行为,若买受方跳单,中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次,中介公司在买卖双方达成一致时,要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为,并促使买卖双方达成了一致。最后,不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单,一旦解除了居间协议,买卖双方跳单私下成交,中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






企业职工带薪年休假实施办法

人力资源和社会保障部


中华人民共和国人力资源和社会保障部令

第1号


《企业职工带薪年休假实施办法》已于2008年7月17日经人力资源和社会保障部第6次部务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。



                               部长 尹蔚民

                               2008年9月18日



企业职工带薪年休假实施办法



第一条 为了实施 《职工带薪年休假条例》 (以下简称条例),制定本实施办法。



第二条 中华人民共和国境内的企业、民办非企业单位、有雇工的个体工商户等单位 (以下称用人单位)和与其建立劳动关系的职工,适用本办法。



第三条 职工连续工作满12个月以上的,享受带薪年休假 (以下简称年休假)。



第四条 年休假天数根据职工累计工作时间确定。职工在同一或者不同用人单位工作期间,以及依照法律、行政法规或者国务院规定视同工作期间,应当计为累计工作时间。



第五条 职工新进用人单位且符合本办法第三条规定的,当年度年休假天数,按照在本单位剩余日历天数折算确定,折算后不足1整天的部分不享受年休假。



前款规定的折算方法为: (当年度在本单位剩余日历天数÷365天)×职工本人全年应当享受的年休假天数。



第六条 职工依法享受的探亲假、婚丧假、产假等国家规定的假期以及因工伤停工留薪期间不计入年休假假期。



第七条 职工享受寒暑假天数多于其年休假天数的,不享受当年的年休假。确因工作需要,职工享受的寒暑假天数少于其年休假天数的,用人单位应当安排补足年休假天数。



第八条 职工已享受当年的年休假,年度内又出现条例第四条第 (二)、 (三)、 (四)、 (五)项规定情形之一的,不享受下一年度的年休假。



第九条 用人单位根据生产、工作的具体情况,并考虑职工本人意愿,统筹安排年休假。用人单位确因工作需要不能安排职工年休假或者跨1个年度安排年休假的,应征得职工本人同意。



第十条 用人单位经职工同意不安排年休假或者安排职工年休假天数少于应休年休假天数,应当在本年度内对职工应休未休年休假天数,按照其日工资收入的300%支付未休年休假工资报酬,其中包含用人单位支付职工正常工作期间的工资收入。



用人单位安排职工休年休假,但是职工因本人原因且书面提出不休年休假的,用人单位可以只支付其正常工作期间的工资收入。



第十一条 计算未休年休假工资报酬的日工资收入按照职工本人的月工资除以月计薪天数 (21.75天)进行折算。



前款所称月工资是指职工在用人单位支付其未休年休假工资报酬前12个月剔除加班工资后的月平均工资。在本用人单位工作时间不满12个月的,按实际月份计算月平均工资。



职工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。实行计件工资、提成工资或者其他绩效工资制的职工,日工资收入的计发办法按照本条第一款、第二款的规定执行。



第十二条 用人单位与职工解除或者终止劳动合同时,当年度未安排职工休满应休年休假的,应当按照职工当年已工作时间折算应休未休年休假天数并支付未休年休假工资报酬,但折算后不足1整天的部分不支付未休年休假工资报酬。



前款规定的折算方法为: (当年度在本单位已过日历天数÷365天)×职工本人全年应当享受的年休假天数-当年度已安排年休假天数。



用人单位当年已安排职工年休假的,多于折算应休年休假的天数不再扣回。



第十三条 劳动合同、集体合同约定的或者用人单位规章制度规定的年休假天数、未休年休假工资报酬高于法定标准的,用人单位应当按照有关约定或者规定执行。



第十四条 劳务派遣单位的职工符合本办法第三条规定条件的,享受年休假。



被派遣职工在劳动合同期限内无工作期间由劳务派遣单位依法支付劳动报酬的天数多于其全年应当享受的年休假天数的,不享受当年的年休假;少于其全年应当享受的年休假天数的,劳务派遣单位、用工单位应当协商安排补足被派遣职工年休假天数。



第十五条 县级以上地方人民政府劳动行政部门应当依法监督检查用人单位执行条例及本办法的情况。



用人单位不安排职工休年休假又不依照条例及本办法规定支付未休年休假工资报酬的,由县级以上地方人民政府劳动行政部门依据职权责令限期改正;对逾期不改正的,除责令该用人单位支付未休年休假工资报酬外,用人单位还应当按照未休年休假工资报酬的数额向职工加付赔偿金;对拒不执行支付未休年休假工资报酬、赔偿金行政处理决定的,由劳动行政部门申请人民法院强制执行。



第十六条 职工与用人单位因年休假发生劳动争议的,依照劳动争议处理的规定处理。



第十七条 除法律、行政法规或者国务院另有规定外,机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的职工,依照本办法执行。



船员的年休假按 《中华人民共和国船员条例》执行。



第十八条 本办法中的 “年度”是指公历年度。



第十九条 本办法自发布之日起施行。

汉中市人民政府关于印发汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法的通知

陕西省汉中市人民政府


汉政发〔2006〕43



汉中市人民政府关于印发汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法的通知



各县区人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府各工作部门、直属机构:

《汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法》已经市政府2006年第14次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



混凝土实行商品化供应,是推动建筑业技术进步和提高工程质量的重要途径,对于减少城市噪声和污染,创建中国优秀旅游城市和省级卫生城市有着十分重要的意义。各有关县区、部门要通力合作,积极支持,努力做好商品混凝土的生产、使用工作,为改善建筑污染环境、提高工程质量做出新的贡献。



二○○六年九月二十九日



汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法



第一条 为了加强商品混凝土管理,确保建设工程质量,改善城市环境,根据《陕西省建筑市场管理条例》、《陕西省建设工程质量管理条例》、商务部、公安部、建设部、交通部《关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》、《陕西省散装水泥管理办法》、《陕西省人民政府办公厅转发省建设厅关于加快商品混凝土发展意见的通知》和有关政策规定,结合我市实际,制定本办法。



第二条 在本市城市规划区内从事商品混凝土生产、销售、使用和管理的活动适用本办法。



第三条 在符合城市建设规划、建筑行业发展规划、商品混凝土厂(站)发展规划的前提下,政府鼓励发展商品混凝土生产企业。



第四条 市城乡建设规划局是本市商品混凝土生产、销售和使用管理的行政主管部门。市政府有关部门应依照各自职责,共同做好商品混凝土的应用工作。



第五条 本市城市规划区必须使用商品混凝土的建设工程:

(一)市中心区(含大河坎、汉中经济开发区)的新建、扩建、改建工程使用混凝土总量在200立方米以上,或一次使用混凝土量在20立方米以上的工程;

(二)铺镇、褒河、周家坪三组团的新建、扩建、改建工程使用混凝土总量在500立方米以上,或一次使用混凝土量在50立方米以上的工程;

(三)除(一)、(二)款规定外,距市中心区在30公里以内的重点建设项目、高层建筑、框架(剪)结构工程,应优先选择使用商品混凝土。



第六条 应当使用商品混凝土的建设工程,不得在施工现场设置混凝土搅拌机,现场搅拌混凝土。



第七条 对一次使用混凝土量在20立方米以下,或有下列情形之一的工程项目,可不使用商品混凝土:

(一)属特殊类型混凝土,商品混凝土生产企业无法生产的;

(二)因道路交通原因,商品混凝土运输车无法到达施工现场的;

(三)商品混凝土生产企业生产供应能力不足,无法满足建设工程项目需要的;

(四)其它特殊原因确需在施工现场搅拌的。

符合上述情形的工程项目,建设单位应会同施工企业、监理单位按项目管理权限向建设行政主管部门提出书面申请,经批准后方可在施工现场搅拌混凝土。但现场搅拌混凝土必须符合环境保护和市容环境卫生的有关规定。



第八条 商品混凝土生产企业必须全部使用散装水泥。对一个单位工程,凡全部使用商品混凝土的,各级散装水泥办公室应予免交“限袋扶散保证金”。



第九条 在规定必须使用商品混凝土区域内的建设工程,建设单位应从项目可行性研究阶段开始按使用商品混凝土编制估算、概算,确定投资计划。在招标时,应按商品混凝土价格编制标底或最高限价,施工单位应按商品混凝土价格投标报价。办理施工许可证时,建设单位应提供与商品混凝土生产企业签订的商品混凝土购销合同。



第十条 对商品混凝土销售价格实行指导价。为充分发挥商品混凝土生产企业的投资效益,又防止商品混凝土生产企业进行价格垄断,商品混凝土的销售价格由商品混凝土生产企业提供成本核算资料,报市城乡建设规划局会同市物价局审核后,随建设工程材料价格信息定期向社会公布。



第十一条 在本办法颁布前,原承包合同中未考虑使用商品混凝土,而施工中实际使用了商品混凝土的工程,在工程结算中,允许按商品混凝土购销合同中约定的价格计算差价计入工程结(决)算。商品混凝土供需双方应遵守有关价格政策,严禁暴利或非法压价等不正当竞争行为。



第十二条 由于商品混凝土生产、运输的时效性、连续性和施工点分散的特点,公安交通部门对商品混凝土生产企业使用的商品混凝土运输车、泵送车,应按特种车辆予以管理,并核发特种车辆通行证。对商品混凝土运输车辆在运送混凝土途中发生的一般交通违章行为,公安交通管理部门应先予放行事后处理,以保证商品混凝土的有效使用和工程正常施工。



第十三条 交通征稽部门应按散装水泥运输车养路费征收标准,向商品混凝土运输车、泵送车征收养路费。



第十四条 在商品混凝土推行区域内,对应使用商品混凝土而拒绝使用,或未经批准擅自在施工现场搅拌混凝土的施工单位,建设工程质量安全监督站应责令其限期改正,对拒不改正的,由建设行政主管部门依法予以处理。



第十五条 凡在本市行政辖区内从事商品混凝土生产的企业,必须依法取得省级建设行政主管部门颁发的相应资质证书,并按资质证书核定的范围从事生产经营活动。

未取得商品混凝土资质的企业,不得向社会供应商品混凝土。



第十六条 市质量技术监督部门负责商品混凝土产品质量的监督管理;市、县、区建设工程质量安全监督机构受建设行政主管部门的委托,负责进入施工现场的商品混凝土的质量监督管理,并对商品混凝土生产企业人员素质、工艺条件、技术装备、管理制度等质量保证体系进行定期考核。



第十七条 商品混凝土生产企业必须建立健全质量保证体系,建立与其资质等级相适应的试验室,完善测试手段,严格按照国家有关技术规范、标准和使用单位的要求组织生产,保证产品质量,并自觉接受市质量技术监督部门和建设工程质量安全监督机构的监督管理。



第十八条 商品混凝土生产企业应积极推进科技进步,不断提高生产效率,努力降低生产成本,向市场提供质优价廉的商品混凝土。



第十九条 商品混凝土生产企业必须做好清洁生产和环境保护工作,必须按安全生产的有关要求,加强商品混凝土生产和运输车辆的管理,保持装备、车辆整洁,严禁撒漏;对不慎撒漏的混凝土,承运单位应及时清理;同时,应服从交通管理,文明行车,确保行车安全。

第二十条 商品混凝土运输车、泵送车必须在规定场地内清洗,不得将冲洗车辆、设备的污水直接排入城市排水管网和水库、河道、渠道等水体内。



第二十一条 商品混凝土生产企业有下列行为之一的,由市建设行政主管部门依法予以处理:

(一)未取得资质证书生产、销售商品混凝土的;

(二)不按资质等级核定的经营范围生产销售商品混凝土的;

(三)对生产的商品混凝土未进行检验的;

(四)拒绝供应小批量商品混凝土的。



第二十二条 本办法由市城乡建设规划局负责解释。



第二十三条 本办法自发布之日起施行。原汉政办发〔2000〕35号文件同时废止。