【摘要】各国实践中，知识产权纠纷不论是国际的还是国内的，都主要通过诉讼方式加以解决。但知识产权国际诉讼存在许多问题，所以，人们开始避开诉讼，在争端解决机制上另辟蹊径。本文主要介绍几种可适用于知识产权国际纠纷的非诉讼解决机制。

　　【关键词】知识产权国际纠纷　ADR　非诉讼解决机制

　　随着知识经济的到来，国际贸易中的交易对象与知识产权有着越来越广泛的联系，在许多跨国界交易中，知识产权已经成为主要的客体。随着我国加入世界贸易组织，我国经济对世界经济的影响和依存加深，涉外的知识产权纠纷急剧增加。在实践中，一方面，这种知识产权纠纷具有涉及面广、法律关系复杂、专业性强、取证困难等特点，案件审理难度较大，审理时日拖延；另一方面，我国知识产权制度建立时间还不长，当事人缺乏经验，或盲目介入无效、撤销程序，也在一定程度上加重了法院和有关知识产权行政管理机关的处理难度。面对新型化的纠纷类型、日益膨胀的纠纷数量，司法资源捉襟见肘。旷日持久、耗资巨大的司法审判，对知识产权诉讼双方都极为不利，因此，运用诉讼外争议解决机制处理知识产权纠纷，自然而然地被提上了议事议程。

　　一、替代性争议解决方式(ADR)概述

　　一般来说，ADR(Alternative Dispute Resolution)，即替代性争端解决方式或选择性争端解决方式，发源于美国，是非诉讼争端解决方式或诉讼外争端解决方式的统称。ADR作为替代诉讼解决国际民商事争议的方法，已成为现代法律发展中的一大趋势。 如前所述，ADR主要包括仲裁、调解、小型审判、早期审理评议、仲裁/调解、简易陪审团审判、租借法官等方式。

　　与早起的ADR相比，当代ADR在运作层面上已经出现某些“程式化”特征，如ADR机构的出现、ADR规则的制定等。ADR是一个包含除了诉讼之外各种纠纷解决方式的程序群，它没有一般意义上的外延，只要符合“解决纠纷”和“替代诉讼”两个要素的方式，都可以被认为属于ADR行列。所以，在研究和运用ADR时，准确把握自身的特点一集正确处理好ADR与诉讼之间的关系是非常重要的。

　　二、知识产权领域适用ADR的可行性与优势

　　随着人类争端解决机制的多元化发展，司法管辖权渐渐将其一部分势力范围让位于包括仲裁在内的诸多其他争端解决方式，知识产权领域亦是如此。诉讼作为一种社会机制和权利行使方式，其基本功能是多层次的：首先，诉讼的直接功能是解决纠纷，调整利益冲突，保护社会主体的合法权益；其次，诉讼通过适用法律，具有确认、实现或发展法律规范，保证法律调整机制的有效和正常运转，从而建立和维护稳定的法律秩序的功能；最后，诉讼最深刻的功能在于维护整个社会的政治秩序和国家权力的合法性。 在上述各层次的目标中，其价值排序也是渐进的，即解决纠纷、调整利益冲突、保护社会主体的合法权益价值最小；适用法律、确认、实现或发展法律规范，保证法律调整机制的有效和正常运转次之；维护整个社会的政治秩序和国家权力的合法性这一价值目标为最高。当这三者发生冲突时，位于序列前位的功能必须让位于后者，这也就意味着，在某些情况下个体利益必须让位给社会利益。诉讼的这种价值取向为ADR的发展提供了肥沃的土壤。社会正义和个体正义固有的冲突一直存在，司法程序的目的不仅包括解决当事方之间的纠纷，更深层次的目的在于通过解决当事方之间的纠纷，矫正被扭曲的社会秩序，修复被破坏的社会规则。所以一旦纠纷进入司法程序，当事人不得随意撤诉或变更诉讼请求，更无权对法律的适用作出让步或更改。相对于整个社会正义的实现来说，商事领域的个体更注重的是自身利益是否真正得到维护。在这一属于私法管辖下的领域，“正义”的含义并不十分明确，而“利益”则十分明显。从某种意义上说，利益的真正维护正是正义的体现。ADR与诉讼相比，它的整个过程覆盖了实质性的纠纷产生以前的各种预防、缓和、安抚机制。这是一种专注于纠纷的实质解决的机制。 在商事领域，包括知识产权纠纷领域，实质解决比法律上的形式解决更加符合主体的诉求和社会的实际需要。

　　另外，在过分的迟延和高昂的费用已经成为诉讼的痼疾、法院已经无法从容应对日常纠纷解决的情况下，单一的诉讼已经无法满足社会对多元化解决争端的需求，诉讼必须找到有效的辅助机制。当法院主动分割出一部分解决纠纷、化解冲突的功能时，多种多样替代诉讼的争端解决方式大量涌现出来，极大地扩充了社会争端解决的渠道。在ADR与诉讼的配合和衔接中，法语的功能也发生了一定的转变，纠纷解决更多地向规则的发现和确认、利益的平衡乃至决策方向转化；而一部分纠纷解决的功能将转由ADR来承担，法院则由此承担其对ADR进行协调和监督的职能。

　　最后，随着各国对公共利益保护的放宽，ADR的适用范围逐渐扩大，不仅在传统的商事领域中选择ADR的当事方越来越多，而且ADR的触角已经深入到了原本转为诉讼保留的某些商事领域。传统的国际商事争议的仲裁范围扩大，可仲裁性问题已经渐渐与公共政策概念相脱离，证券交易等金融争议、反托拉斯、知识产权等本属于传统的不可仲裁事项已经可以通过仲裁方式解决或者正在向可仲裁的方向演进。

　　三、ADR的主要方式

　　（一）知识产权仲裁

　　在ADR争议解决方法中，仲裁这一有着深厚历史积淀的传统争议解决方法发挥着最重要的作用。一般来说，“仲裁”一词是指“争议双方同意的第三者对争议事项做出决定”。从法律角度讲，仲裁是各国普遍接受的用以解决民商事争议的纠纷解决方式，当事人在纠纷前或纠纷后订立协议，愿意将其纠纷递交给中立的第三方，由其对纠纷进行裁决，并愿意受该裁决约束。

　　基于知识产权的地域性特征，及其与公共政策和公共利益之间的密切联系，早期各国法律不支持知识产权纠纷的可仲裁性，知识产权纠纷只能通过诉讼的途径加以解决。然而，晚近以来，各国对商事仲裁的态度发生了很大的转变，在相当大程度上放松了对仲裁的司法限制。仲裁被认为是一种能够公平解决争议的机制，一个能向参与国际交易的当事人提供法律保障的平台，其水平即使不高于也至少等同于国家法院所提供的保护。

　　如今，知识产权可仲裁性问题已经得到了世界范围内广大国家和国际组织的认同，WIPO仲裁与调解中心的成立更是彰显了世界各国在此问题上达成的共识，以有效的书面形式同意将争端提交中心的任何自然人、法人和实体为中心的服务对象，不考虑该自然人、法人和实体的国籍、居住地等身份问题。从成立至今，WIPO仲裁与调解中心致力于通过替代性争议解决方法，解决知识产权及相关争议。

　　我国《仲裁法》未否认知识产权纠纷的可仲裁性。该法第2条规定了争议事项的可仲裁性问题，“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁”。第3条列举了不能仲裁的事项，包括：（1）婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷；（2）依法应当有行政机关处理的行政争议。根据上述法律规定可知，知识产权合同纠纷，涉及知识产权的侵权纠纷在我国都属于可仲裁的范围。

　　（二）知识产权调解

　　调解是指第三方应争议双方当事人的请求，通过尽量协调双方的分歧，而不是作出有约束力的决定的方式解决当事人之间争议的方法。ADR中有很大一部分方式是调解性质的，被称为准调解方式，包括契约指定的调解、小型审理、早期审理评议等。

　　调解作为ADR的一个部分，除了灵活、快捷、保密、经济、可控制等所有ADR共有的优势外，还具有其自身的优势。

　　调解员作为一个中立的第三人为纠纷双方提供了一个良好的、中立的、无利害冲突的，并且能够灵活控制进程的协商坏境。调解具有相当灵活的程序，调解员可以依协商情况随时开始、暂停和终结调解程序，这有利于争端方在僵持之时适时缓解局面，为进一步提出建设性、妥协性的意见提供一个情感上缓和的空间，并可以在调解程序走入僵局时及时结束，节省争端双方的时间，为下一步的争端解决提供便利。

　　调解与诉讼相容，有诉讼作为其司法保障。与仲裁不同，调解员的决定并没有当然的约束力，如果各方达不成一致，仍然可以将纠纷提交司法程序。由于有司法程序作为其后盾，调解免去了当事人的后顾之忧，避免当事人在个别问题上纠缠不清，可以更快地促进调解程序的进程。

　　（三）其他ADR

　　1、小型审判

　　小型审判不是真正意义上的审判，而是调解的衍生物。这种方式比较适合企业间的专利、许可证、商标、商业外观和版权纠纷。首先，当事人设定程序进行时间为6个星期。程序分两步：第一步“发现程序”，进行有关证据文件的交换；第二步是最后两天的“信息交流会”，参加程序的人员包括争议双方有决定权的高级行政主管人员，以及由他们共同选择的中立者。信息交流会上，双方的律师应各自向自己客户的主管人员陈述对争议的看法、主张，所依据的有关侵权案件的判例以及这些判例可能被赋予的法律效力。管理者权衡各方面的情况后决定谈判与否，并达成妥协。当双方暂时不能达成一致，则由中立者对案件进行评估，以评估意见为基础，各方主管可再次协商以达成妥协。

　　2、早期审议评议

江苏省无锡市人民政府


无锡市物业管理办法

市政府令第81号


《无锡市物业管理办法》已经2005年12月19日市人民政府第46次常务会议审议通过，现予发布。


市长：毛小平

二OO五年十二月二十六日


无锡市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业管理。

第三条 无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
市（县）、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
市、市（县）、区人民政府的其他有关部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

第四条 街道办事处（镇人民政府）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。


第二章业主自治管理

第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

第六条 在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

第七条 一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50％以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30％不足50％，但使用已超过一年的。
只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域符合前条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的，业主也可以直接向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
市（县）、区物业管理行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同街道办事处（镇人民政府）指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

第九条 筹备组应当做好以下工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照物业管理行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案；
（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）通过直接提名或者采取10％以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十条 首次业主大会业主的投票权数，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每150平方米建筑面积为一票，不足150平方米的，以每一房屋权属证书为一票。单个业主最多票权数不能超过总投票权数的30％。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，业主大会议事规则另有规定的，从其规定；没有明确规定的，从前款规定。

第十一条 筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）指导下，召开首次业主大会会议，讨论通过业主大会议事规则和业主公约等内容，并选举产生业主委员会。
首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

第十二条 大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）有20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。
采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。
采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

第十四条 业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。
住宅物业管理区域的业主大会会议，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。
需要物业管理企业列席业主大会会议的，物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

第十五条 业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

第十六条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。
业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为3年，可以连选连任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

第十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）辞职获准的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员辞职，必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。
业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委员会委员名单等材料向物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门备案。
市（县）、区物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款规定重新备案。

第二十条 业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门，市（县）、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）及时指导召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。
新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十一条 业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得损害社会公共利益。

第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，居民委员会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。
住宅物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十四条 实行物业管理的区域，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）主持，协调处理有关事宜。


第三章 前期物业管理

第二十五条 物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向所在地市、市（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。
市、市（县）物业管理行政主管部门应当按照物业的相对独立封闭、共用设施等相关情况划定物业管理区域。

第二十六条 住宅物业建设单位应当按照住宅物业管理区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房。物业管理服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同步设计、同步施工。

第二十七条 物业建设单位在物业销售前，应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理；投标人少于3个或者规模较小的物业，经物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十八条 前期物业管理应当签订书面的前期物业管理服务合同，制定业主临时公约。前期物业管理服务合同和业主临时公约，应当在物业销售前告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。
同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。

第二十九条 普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准。前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。
以招投标方式确定的前期物业服务收费应当报价格主管部门备案。
房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由物业建设单位承担；房屋出售交付之日次月至前期物业管理服务合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由房屋购买人按照前期物业管理服务合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。

第三十条 物业建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。
物业建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数质量情况，作为房屋销售合同的附件，并将前期物业管理企业基本情况告知房屋购买人。
物业建设单位向房屋购买人交付房屋时，应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。

第三十一条 前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。
对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数质量要求的，前期物业管理企业不得接管。
业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。

第四章 物业管理服务与费用

第三十二条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业资质实行年检制和等级制管理。
物业管理企业应当配备相应的物业管理专业人员和其他相关专业技术人员。专业人员和其他相关专业技术人员应当按照国家规定取得相应职业资格证书后，持证上岗。

第三十三条 一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理，物业管理企业由业主大会决定选聘。
物业管理服务合同签订前，业主委员会应当将下列事项在本物业管理区域内公示，听取业主意见，接受业主的监督，经业主大会同意后，负责与物业管理企业签订物业管理服务合同：
（一）聘请物业管理企业的方式；
（二）拟聘请的物业管理企业基本情况；
（三）拟订立的物业管理服务合同草案。
物业管理服务合同应当参照物业管理行政主管部门制定发布的示范文本，对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理服务合同应当在生效、终止或者解除之日起15日内，告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。

第三十四条 物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常养护和管理；
（二）物业管理区域内共用部位的保洁；
（三）公共绿地、花草树木等的养护管理；
（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范；
（五）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（六）物业档案的管理。
业主委员会经业主大会同意，可以与物业管理企业约定前款内容以外的其他服务项目；物业管理企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目，业主和使用人对物业管理企业提供的其他服务有自主选择权。

第三十五条 业主委员会应当在物业管理服务合同到期的3个月前，组织召开业主大会会议，就物业管理服务合同是否延续作出决定，并提前2个月将决定书面通知物业管理企业。
业主大会决定重新选聘物业管理企业或者物业管理企业不愿延续物业管理服务合同的，业主委员会应当在2个月内组织选聘新的物业管理企业。
物业管理服务合同到期后，选聘新的物业管理企业工作仍未完成的，业主委员会与原物业管理企业协商一致，可以签订期限不超过6个月的临时物业管理服务合同，但是，临时物业管理服务合同期限未满，而业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，临时物业管理服务合同终止。

第三十六条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业应当在接到解聘通知7日内退出该物业管理区域，并完成向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案资料、预收的有关费用、物业管理用房和物业共用设施设备等工作。

第三十七条 物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业服务等级、服务内容相适应的原则。

第三十八条 物业管理服务费用应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业管理服务费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
非普通住宅及商住楼、写字楼、工业园区等物业管理服务费实行市场调节价。收费标准，未产生业主委员会的，由开发建设单位或者物业管理企业与物业买受人在物业管理服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
政府指导价由价格主管部门会同物业管理行政主管部门共同确定，每年公布一次。

第三十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同以外的服务项目，服务费用由双方约定。

第四十条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同约定的收费项目和标准向业主收取。收费项目和标准应当向全体业主公布。
物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
经业主同意，物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。

第四十一条 物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
采取酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。

第四十二条 物业管理区域内，发生违反业主公约的行为，物业管理企业应当制止，并协助业主委员会进行纠正。
对违反有关治安、环保和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的，物业管理企业在制止的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。

第四十三条 物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度。
市（县）、区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，将处理意见回复投诉人。
投诉人对市（县）、区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第四十四条 业主依法享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位能够证明其享有所有权的停车场所，方可出租、出售。

第四十五条 业主或者使用人进行物业装饰装修，应当告知物业管理企业，并遵守业主公约。
物业管理企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
物业管理企业违反有关装饰装修规定的，业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

第四十六条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对其负有维护责任的物业定期维修养护。
当物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，可以由物业管理企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第四十八条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当供本物业管理区域内的业主和使用人使用，不得向本物业管理区域外的单位和个人转让。
利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意，车辆停放应当有序，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第四十九条 物业管理区域内应业主或者业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费标准，按照价格主管部门制定的标准执行。
利用属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，车辆停放场地费的收取标准，由业主大会参照有关规定、考虑占用共用设施给予合理补偿的原则确定。

第五十条 经相关业主、业主大会、物业管理企业同意或者根据物业管理服务合同约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。经营收益应当分类记账、单独核算，主要用于补贴物业管理服务费和补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营收支情况应当定期向全体业主公布。

第五十一条 物业专项维修资金的管理和使用按照市人民政府有关规定执行。

第六章 罚 则

第五十二条 业主、物业使用人未按照物业管理服务合同约定缴纳物业管理服务费的，经物业管理企业催交仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金；业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

第五十三条 前期物业管理企业违反本办法第三十一条第二款规定，擅自接管不符合要求的物业管理区域的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处1万元以下罚款。

第五十四条 业主委员会委员违反法律、法规规定或者超越权限擅自作出决定，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第五十五条 违反本办法规定，法律法规另有处罚规定的，从其规定。
违反本办法规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第五十六条 物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十七条 本办法中有关用语的含义：
（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；
（五）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）共用设施设备，是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、单元防盗门、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十八条 本办法自2006年2月1日起施行。市人民政府1996年6月25日颁布的《无锡市住宅区物业管理暂行办法》同时废除。