房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用
武志国
本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。
一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。
实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。
二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法
2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：
第五条 甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第 1 种约定，追究甲方违约责任：
1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
有法官和律师认为，假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天（超过90天时），那么开发商的违约责任应当是：先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息，然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱，共承担20天的违约金。笔者对此观点（简称“累加观点”）很难理解，但是考虑到有一些人持有如此看法，有些多余又专门分析一下。
笔者以为，《天津市商品房买卖合同》示范文本，基于公平合理的原则，根据违约时间的长短分别按两种情形处理（“逾期在 日内”和“逾期超过 日”），第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定，对于第二种情形也给了两种以上的选择（包括合同继续履行和购房人解除合同），因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理，人民银行同期贷款基准利率为4.86%（年利率），折算为日利率为0.0133%（日万分之1.33），这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降，有为《天津市商品房买卖合同》的本意，“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此，“累加观点”确实站不住脚！另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行；
(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
《重庆市商品房买卖合同》（2008年8月1日启用）
第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第 1 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
三、关于逾期贷款利息的理解与适用
实践中，2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解，实践中也是有争议的：
广东省国家通用语言文字规定
广东省人民政府
第 165 号
《广东省国家通用语言文字规定》已经2011年12月1日广东省人民政府第十一届82次常务会议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。
代 省 长
二○一一年十二月十二日
广东省国家通用语言文字规定
第一章 总 则
第一条 为了推广普通话和推行规范汉字，使国家通用语言文字更好地为经济社会发展服务，根据《中华人民共和国国家通用语言文字法》等法律法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内的公民、法人和其他组织。
第三条 本规定所称国家通用语言文字，是指普通话和规范汉字。
普通话以北京语音为标准音，以北方话为基础方言，以典范的现代白话文著作为语法规范。
规范汉字以经过整理、简化并由国家及其有关部门颁布的字表为依据。
第四条 各级人民政府应当加强本行政区域内国家通用语言文字工作的领导。
省人民政府教育主管部门负责全省国家通用语言文字的管理工作，组织实施本规定。
县级以上人民政府民政、文化、信息产业、工商、广播电影电视、新闻出版等部门，在各自职责范围内做好国家通用语言文字的相关工作。
县级以上人民政府教育主管部门的语言文字工作机构具体负责本行政区域内推广普通话和推行规范汉字工作。
第五条 县级以上人民政府应当将国家通用语言文字工作纳入国民经济和社会发展规划，结合财力情况安排专项经费，用于推广普通话和推行规范汉字工作。
第六条 每年9月的第三周为全省推广普通话和推行规范汉字宣传周。各级人民政府应当组织有关部门开展宣传教育活动。
第二章 规范与使用
第七条 使用汉字、标点符号、汉语拼音等，应当执行《现代汉语通用字表》、《简化字总表》、《标点符号用法》、《汉语拼音方案》、《汉语拼音正词法基本规则》、《中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）》等国家通用语言文字的规范和标准。
第八条 少数民族语言文字的使用依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民族区域自治法》以及其他有关法律法规的规定。
第九条 国家机关工作人员在公务活动中应当使用普通话；国家机关工作人员在公务活动中确实需要使用方言的，可以使用方言。
国家机关的名称牌、印章、公文、会标、电子屏幕、门户网站等应当使用规范汉字。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第十条 学校及其他教育机构在教学、会议、宣传和其他集体活动中应当以普通话和规范汉字为基本用语用字。
对外汉语教学应当教授普通话和规范汉字。
学校及其他教育机构通过汉语文课程教授普通话和规范汉字。使用的汉语文教材，应当符合国家通用语言文字的规范和标准。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第十一条 广播电台、电视台及其网络音视频节目以普通话作为播音、节目主持、采访的基本用语。
使用方言播音的，应当经国务院广播电视部门或者省广播电影电视部门批准。电视台用方言播音时，应当在屏幕上显示规范汉字。
影视剧的语言应当以普通话为主，影视屏幕上的字幕及其他公示性文字，应当使用规范汉字。
第十二条 汉语文出版的报纸、期刊、图书、音像电子出版物、数字出版物等出版物的印刷体报头（名）、刊名、封面、内文等应当符合国家通用语言文字的规范和标准。
汉语言音像制品用语应当使用普通话。戏曲、影视等艺术形式中和出版、教学中需要使用方言的除外。
第十三条 提倡公共服务行业以普通话为基本服务用语。
公共服务行业的名称牌、指示牌、标志牌、公文、印章、票据、报表、说明书、电子屏幕、宣传材料等，应当使用规范汉字。
本规定所称的公共服务行业，是指商业、邮政、通信、文化、餐饮、娱乐、铁路、交通、民航、旅游、银行、保险、医疗以及其他直接面向公众服务的行业。
第十四条 公共场所和设施用字应当符合国家通用语言文字的规范和标准。
各类标志牌标注山、河、湖、海等自然地理实体名称，行政区划名称，居民地和路、街、巷名称，具有地名意义的建筑物名称应当使用规范汉字和汉语拼音，汉语拼音拼写方法按照《汉语拼音方案》、《中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）》拼写，严禁使用外文拼写。
各类标志牌标注站名、桥名、风景名胜、文物古迹、纪念地、游览地等公共场所、设施名称应当使用规范汉字。
第十五条 企业名称、商品名称的用语用字应当以国家通用语言文字为基本用语用字。不得使用繁体字和已经废止的异体字、简化字。需要使用外国语言文字的，应当采用国家通用语言文字为主，外国语言文字为辅的形式，严禁单独使用外国语言文字。
在境内销售的商品的包装、标志、说明等应当以规范汉字为基本用字。在境外销售的商品的包装、标志、说明等确需使用繁体字的，可以按照有关规定使用繁体字。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第十六条 广告的用语用字应当符合国家通用语言文字的规范和标准。
第十七条 信息处理和信息技术产品中使用的国家通用语言文字应当符合国家的规范和标准。
第十八条 有下列情形的，可以保留或者使用繁体字、异体字：
（一）风景名胜、文物古迹；
（二）历史名人、革命先烈的手迹；
（三）姓氏中的异体字；
（四）书法、篆刻等艺术作品；
（五）题词和招牌的手书字；
（六）已注册的商标用字；
（七）出版、教学、研究中需要使用的；
（八）涉及港澳台与华侨事务需要使用的；
（九）经国务院有关部门批准的特殊情况。
老字号牌匾、手书招牌使用繁体字和异体字的，应当在适当位置设置使用规范汉字的副牌。
第三章 激励与保障
第十九条 教育主管部门应当将使用普通话和规范汉字的要求，纳入各级各类学校和教育机构教育教学质量监测机制和综合评估体系。
第二十条 公共服务行业的主管部门应当将使用普通话和规范汉字的要求纳入行业管理规范，作为单位和个人评先评优的依据。
对不符合国家通用语言文字规范和标准的，由其行业主管部门予以批评教育，督促改正。
第二十一条 县级以上人民政府应当定期对本行政区域内国家通用语言文字的使用情况进行检查评估，检查评估结果向社会公布。
检查评估的标准和具体实施办法由省教育主管部门另行制定，报省人民政府批准后执行。
第二十二条 县级以上人民政府有关部门对下列领域用语用字进行监督检查，语言文字工作机构予以协助和指导：
（一）党政机关的用语用字；
（二）学校及其他教育机构的用语用字；
（三）广播、电影、电视、音视频网站及舞台表演的用语用字；
（四）报纸、期刊、图书、音像电子出版物、数字出版物等公开发行的出版物的用语用字；
（五）本省产品的包装、说明书的用字；
（六）公共场所、地名的用字；
（七）企业名称、商品名称的用语用字；
（八）其他行业的用语用字。
对前述事项不符合国家通用语言文字规范和标准的，予以批评教育并督促其改正。
第二十三条 县级以上人民政府教育主管部门的语言文字工作机构接到违反本规定的举报或者投诉，应当及时书面转告有关主管部门；有关主管部门接到书面转告后，应当依照本规定有关条款进行核实处理。
第二十四条 以普通话为工作语言的播音员、节目主持人、影视话剧演员、配音演员、教师、国家机关工作人员以及公共服务行业的广播员、导游员、解说员等人员，应当具备说普通话的能力并在工作中使用普通话，其普通话水平应当达到国家或者有关部门规定的等级要求。
普通话水平测试工作由省语言文字工作机构组织实施。
第二十五条 公共服务行业、公共服务场所和设施用字，有文字缺损时，应当及时修复或者拆除。
第二十六条 对广告用语用字不符合国家通用语言文字规范和标准的，依照《中华人民共和国广告法》、《广告语言文字管理暂行规定》的规定执行。
第四章 法律责任
第二十七条 违反本规定第十条的，由教育主管部门责令限期改正；拒不改正的，予以警告，并通报批评。
第二十八条 违反本规定第十一条、第十二条、第十七条规定的，由广播电影电视、新闻出版、信息产业等主管部门责令限期改正；拒不改正的，予以警告，并由有关部门依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。
第二十九条 违反本规定第十四条的，由民政主管部门责令限期改正；拒不改正的，依法予以行政处罚。
第三十条 违反本规定第十五条的，由工商主管部门责令限期改正；拒不改正的，依法予以行政处罚。
第三十一条 有关行政管理部门或者语言文字工作机构及其工作人员违反本规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第五章 附 则
第三十二条 本规定自2012年3月1日起施行。