国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局关于加快工商行政管理“12315”信息化工程建设的通知

工商消字[2001]第198号


各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：

目前，全国工商行政管理“12315”消费者申诉举报服务网络（以下简称“12315”网）的信息化建设，按照全国工商行政管理“12315”工作经验交流会精神和全国工商行政管理工作会议的有关要求，取得了很大进展。今年，国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》明确提出，要以信息技术为手段，强化市场监督管理，充分发挥高新技术在整顿和规范市场经济秩序中的作用。为了贯彻落实国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》，进一步发挥信息技术在市场监管中的作用，现就加快工商行政管理“12315”信息化工程建设（以下简称“12315”信息化工程建设）通知如下：

一、总体规划

“12315”网是工商行政管理网的子网是工商行政管理信息化的重要组成部分。“12315”网以已有的（或正建的）工商行政管理网络系统和数据中心为信息传输和处理平台，以国家工商行政管理总局（以下简称总局）配发的“12315”等消费者权益保护系统业务软件为基础，依托各级工商行政管理信息中心的技术支持，建立总局、省（自治区、直辖市）局（以下简称省局）两级消费者权益保护数据库和数据分析中心，以及总局、省局和地级市“12315”消费者申诉举报指挥中心（以下简称“12315”指挥中心）三级互联的全国消费者权益保护信息系统。

“12315”信息化工程建设目标是：实现工商行政管理消费者申诉举报数据、市场违法经营主体和违法经营行为数据的标准化采集、网络传输、实时汇总、交流共享。为在全国范围内监测和反映市场动态、记录和公布企业信誉状况、指挥和协调执法行动、督办大要案件、以及跨地区工商行政管理部门之间联手打击制售假冒伪劣商品等违法行为提供可靠的技术保障。

全国工商行政管理“12315”消费者权益保护信息化工程，用2——3年时间基本完成。具体步骤是：第一步，完成总局、各省局和全国工商行政管理消费者权益保护100个信息联系点（以下简称“100个信息联系点”）统一使用“12315”软件进行数据信息处理并上网传输工作；第二步，总局、省局完成两级消费者权益保护数据库和数据分析中心的建设，以及总局与省局、省局与地级市“12315”指挥中心三级计算机网络互联；第三步，地级市“12315”指挥中心通过内部业务网或拨号上网等方式与分（县）局及基层所互联，基本实现全国工商行政管理消费者权益保护数据信息处理的计算机化。

二、今年的建设任务

1、总局向各省和100个信息网联系点统一配发升级版的“12315”软件，供各地培训、推广、建库及安装使用。

2、安装使用统一的“12315”软件，建立总局和省局两级消费者权益保护数据库和数据分析中心，加强对消费者申诉举报情况动态的分析研究。各省要尽快实现通过“12315”软件汇总本省消费者权益保护统计数据，并通过内部业务网或因特网电子邮件方式向总局传输上报数据。

3、今年内，实现100个信息联系点统一使用“12315”软件进行数据信息处理工作。同时，100个信息联系点与总局已经实现内部业务网互联的，应直接使用网络传输方式，向总局消费者权益保护司上报有关统计数据、统计分析和维权案例；没有实现与总局内部业务网互联的，应当抓紧解决数据传输通道问题，暂时通过拨号上网和其他上网方式（因特网、PSTN、ISDN等）使用电子邮件，向总局消费者权益保护司上报有关统计数据、统计分析和维权案例。

自11月起，100个信息联系点将使用“12315”软件向总局进行两次试报工作，即11月5日和12月5日前，100个信息联系点通过电子邮件分别将10月和11月的消保6张统计报表、统计分析和维权案例上报总局，自2002年1月开始正式上报。

4、根据总局的统一要求，今年年底完成地级以上城市建立具备通讯指挥功能的“12315”指挥中心的任务。

三、具体要求

1、提高认识，加强领导。各地工商行政管理机关要从全局出发，克服困难，把“12315”信息化工程建设，作为贯彻国务院整顿和规范市场经济秩序精神，实现工商行政管理机关由传统监管向现代化监管转变，加大行政执法力度的一项重要措施，各省结合本地实际，研究制定本省、自治区、直辖市“12315”信息化工程建设的实施方案，制定措施，抓好落实。为了确保“12315”信息化工程建设的顺利进行，早日实现建设目标，总局将在年底对各省“12315”信息化工程建设工作进行一次检查并通报。

2、明确任务，加大投入，按照“12315”信息化工程建设总体规划和实施方案的要求，各省局消费者权益保护机构和“12315”机构具体抓，并负责信息采集、录入、传输和使用，信息管理部门进行技术支持和维护。“12315”信息化工程建设需要大量的资金投入，各级领导要在资金使用上给予倾斜，切实解决建设中的资金问题，以保证“12315”信息化工程建设的顺利进行。

3、统一建设，搞好规范。为了保证“12315”网的统一、高效、规范运作，“12315”信息化工程建设必须与工商行政管理业务网络建设统筹规划、统筹安排。为了整个“12315”网的安全性、数据一致性及软件的及时升级、改版，减少各地重复开发和资金投入，“12315”信息化工程建设中应当统一使用总局统一开发的“12315”软件，以确保全国“12315”信息化系统业务处理功能一致，数据标准统一，信息互联共享。

各地接此通知后，抓紧落实，并于8月30日之前，将本省（自治区、直辖市）“12315”信息化工程建设的实施方案上报国家工商行政管理总局消费者权益保护司和经济信息中心。

附件：1、全国工商行政管理“12315”消费者申诉举报服务网络软件（升级版）的下发使用须知（略）

2、全国工商行政管理“12315”信息化工程建设情况通报（略）。

二00一年七月二十五日


规避风险，理性维权
——田 冲
商品房作为一类特殊的商品，消费者在购买时更应谨慎，其投资之大，情况之复杂更非一般商品可比！有甚者倾其一生供养房子，只为有一席落脚之地。商品房的种类很多，分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种，在此我们仅就与大家联系最密切，也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析，以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. 期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。

二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　　　　　　　 产权登记面积－合同约定面积
　 面积误差比＝─────────────　×100%
　　　　　　　　　　 合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等 很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。
新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。