广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区龙胜各族自治县自治条例
广西壮族自治区人大常委会


（1989年3月31日龙胜各族自治县第九届人民代表大会第三次会议通过 1989年12月2日广西壮族自治区第七届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 自治县的自治机关
第三章 自治县人民法院和人民检察院
第四章 自治县的职工队伍建设
第五章 自治县的经济建设
第六章 自治县的财政管理
第七章 自治县的教育、科技、文化与卫生
第八章 民族关系
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据中华人民共和国宪法和民族区域自治法，结合龙胜各族自治县的政治、经济、文化、民族的特点，制定本条例。
第二条 龙胜各族自治县（以下简称自治县）是广西壮族自治区行政区域内侗族、瑶族、苗族实行民族区域自治的地方。境内还聚居着壮族、汉族等民族。
自治县的自治机关驻龙胜镇。
第三条 自治县的自治机关带领全县各族人民，在中国共产党的领导下，在马克思列宁主义、毛泽东思想的指引下，坚持人民民主专政，坚持社会主义道路，反对资产阶级自由化，以经济建设为中心，坚持改革、开放的方针，自力更生，艰苦创业，搞好社会主义物质文明和精神文明建
设，把自治县建设成为民族平等、民族团结和共同繁荣的民族自治地方。
第四条 自治县的自治机关依照宪法第三章第五节的规定，行使县级国家机关的职权，同时依照宪法和民族区域自治法以及其他法律规定的权限行使自治权，根据自治县的实际情况贯彻执行国家的法律、政策。
第五条 自治县的自治机关维护国家的统一，保证宪法、法律在自治县内的遵守和执行。
自治县的自治机关把国家的整体利益放在首位，积极完成上级国家机关交给的各项任务。
第六条 自治县的自治机关从本地实际情况出发，在不违背宪法、法律的原则下，采取特殊政策和灵活措施，加速经济、文化建设事业的发展。
自治县的自治机关在执行上级国家机关的决议、决定、命令和指示时，如遇有和《民族区域自治法》相抵触的，按《民族区域自治法》执行，并报上级国家机关备案；如有不适合自治县实际情况的，可以报经该上级国家机关批准，变通执行或者停止执行。
第七条 自治县的自治机关在上级国家机关的领导和帮助下，充分发挥本地资源优势，坚持以农业为基础，大力发展林业和矿产业，因地制宜发展工业和旅游业，积极发展商品经济，提高社会生产力，促进民族经济的全面发展，逐步提高各族人民的物质生活水平。
第八条 自治县的自治机关努力发展教育、科学技术、文化、卫生、体育事业，不断提高各族人民的社会主义觉悟和科学文化水平。
自治县的自治机关继承和发扬民族文化的优良传统，加强具有民族特点的社会主义精神文明建设，对各族人民进行爱国主义、社会主义、党的基本路线和民族政策的教育，培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义公民，不断提高各族人民的思想政治素质。
自治县的自治机关提倡文明健康的生活方式，克服妨碍民族进步的陈规陋俗，反对封建主义和资本主义的腐朽思想。
第九条 自治县的国家机关在公民中广泛进行社会主义民主与社会主义法制的宣传教育，保护各族公民的合法权益，依法惩处一切破坏社会主义制度的敌对分子，打击一切经济犯罪和刑事犯罪活动。

第二章 自治县的自治机关
第十条 自治县的自治机关是自治县人民代表大会和自治县人民政府。
自治县的自治机关实行民主集中制的原则。
第十一条 自治县人民代表大会是自治县地方国家权力机关。
自治县人民代表大会的代表中，各少数民族代表的名额和比例，根据法律规定的原则由自治县人民代表大会常务委员会确定，并报自治区人民代表大会常务委员会备案。
自治县内的乡（镇）人民代表大会的代表名额和各民族的比例，依照法律规定的原则，由自治县人民代表大会常务委员会决定。
第十二条 自治县人民代表大会的常设机关是自治县人民代表大会常务委员会，对自治县人民代表大会负责并报告工作。
自治县人民代表大会常务委员会组成人员中，各少数民族都应有相应的名额。应当有实行民族区域自治的侗族、瑶族、苗族的公民担任主任或者副主任。
第十三条 自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关，是自治县的地方国家行政机关。
自治县人民政府对自治县人民代表大会和自治区人民政府负责并报告工作。在自治县人民代表大会闭会期间，对自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
第十四条 自治县人民政府由县长、副县长、主任、局长组成。自治县县长由侗族、瑶族、苗族中的公民担任。
自治县人民政府的组成人员中，各少数民族人员所占的比例应与其人口所占比例相适应，汉族也应有一定的名额。
自治县的自治机关所属工作部门的正职或副职领导成员中，应配备有实行区域自治的少数民族的干部；在全县干部中，各少数民族干部的比例应尽快做到与各民族人口比例相适应。
自治县人民政府实行县长负责制，由县长主持人民政府的工作。
第十五条 自治县的国家机关以及工作人员，要为政清廉，遵纪守法，秉公办事，提高效率，密切联系群众，接受群众监督，全心全意为各族人民服务。

第三章 自治县人民法院和人民检察院
第十六条 自治县人民法院和人民检察院的组织和工作，依照法律的规定执行。
自治县人民法院和人民检察院的领导成员中，应当有侗族、瑶族、苗族公民任院长、检察长或者副院长、副检察长。工作人员中应当有侗族、瑶族、苗族人员。
第十七条 自治县人民法院、人民检察院在检察和审理案件时，应当使用当地通用的语言。保障各民族公民都有使用本民族语言文字进行诉讼的权利。对不通晓当地通用语言文字的诉讼参与人，应当为他们翻译。

第四章 自治县的职工队伍建设
第十八条 自治县的自治机关根据社会主义建设需要，采取各种措施，积极培养各级干部和各种专业技术人才，并且特别注意从少数民族和妇女中培养干部和各种专业技术人才。
第十九条 自治县的自治机关根据国家规定的原则和自治县实际情况，在上级国家机关下达的总编制指标内，确定自治县国家机关、事业单位机构设置和人员编制。
自治县的国家机关、事业、企业单位编制内的自然减员缺额，由自治县自治机关自行安排补充。
自治县在吸收录用干部和工人时，可以确定从各民族和从农村人口中招收的名额，对招收的少数民族人员，条件可适当放宽。
自治县内隶属于上级国家机关的企业、事业单位在招收人员的时候，应优先招收自治县少数民族人员。
第二十条 自治县的自治机关建立各种学校和开办各种形式的培训班，加强对干部、技术工人的培训，培养各种专业人才，提高各级干部的素质；有计划地选送各民族干部和工人到外地学习和进修。鼓励自学成才。
第二十一条 自治县的自治机关根据社会主义经济、文化建设的需要，采取优惠政策，引进各种专业人才。
自治县的自治机关对有显著成绩的干部、工人和其他劳动者给予奖励。
第二十二条 自治县的自治机关根据高寒边远山区的特点和本级财政情况，对自治县的国家机关、人民团体、全民所有制企业、事业单位的干部、工人和离退休人员在生活福利方面给予适当优待。

第五章 自治县的经济建设
第二十三条 自治县的自治机关在国家计划指导下，根据自治县的特点和实际需要，制订经济建设方针、政策和计划，安排和管理自治县的经济建设事业；根据自治县的财力、物力和其它具体条件，自主地安排本地方的基本建设项目。
第二十四条 自治县的自治机关实行“以林为主，林粮结合，多种经营，全面发展”的方针，根据自治县资源优势和特点，因地制宜，合理调整产业结构，发展商品生产，提高经济效益。
第二十五条 自治县的自治机关依照法律规定，坚持以营林为基础，制定林业生产和木材经营管理办法。
自治县的森林除由法律规定属于集体和个人所有外，均属全民所有。全民所有、集体所有的林木、宜林地和个人所有林木及其使用宜林地，由自治县人民政府造册登记，核实发证，确认所有权和使用权。
第二十六条 自治县的自治机关对森林资源加强管理和保护，有计划地封山育林、种植、抚育、更新和间伐，严禁乱砍滥伐，毁林开荒，保护水源林，提高森林覆盖率，注重水土保持，严防山火，促进林业生产持续发展。
自治县的自治机关保护生态环境，保护发展和合理利用野生动物、植物资源。在上级国家机关的财政支持下，建立花坪、西江坪、亭子坪、天云山和矮岭温泉等自然资源和风景保护区。
对于珍贵稀少野生动物、植物，严禁猎捕和采伐。
第二十七条 自治县的自治机关根据用材林资源消耗量低于生长量的原则和国家计划，对林木（含国营林场）进行有计划地砍伐。除完成国家上调木材任务外，其余木材随行就市，由自治县自主安排经营、加工和销售。
自治县对在林区中的残次木、间伐材及木头、木尾应充分利用，经县林业部门批准，允许在当地加工林产品自主销售，不列为计划内指标。
自治县国营森工企业经营木材的税后利润和其它林产品属自治县所收取的费用纳入县财政，主要用于发展林业生产。在自治县征收的育林基金、更新改造资金和林政管理费留归自治县的比例，应给予照顾，高于一般县，作为发展林业生产使用。
第二十八条 自治县的自治机关正确处理国家、集体和个人三者之间的关系，切实保障林农的利益。对于林农的林木，谁种谁有，长期经营，依法继承，按国家计划砍伐，由自治机关规定收购的最低保护价。
自治县内的国营林场要照顾当地群众的利益，从利润中划出适当比例支持当地群众发展林业生产。
第二十九条 自治县的自治机关根据矿产资源法规定，加强矿产资源的管理和保护。对可以由自治县开发的矿产资源，优先合理开发利用。
自治县的乡镇企业、联合体和个体户开发矿产资源时，必须依法开采，服从主管部门的监督和管理，禁止破坏矿产资源的违法行为。
自治县的自治机关充分发挥滑石矿资源优势，合理开发和利用。自治县开采的滑石矿块，按照优待自治地方的原则协商确定合理的基数，交售上级主管部门外，其余部分由自治县自主经营销售。
自治县的自治机关保障上级国家机关在自治县内开办的滑石矿企业的合法经营权。除滑石矿块产品税由当地税务部门征收外，上级国家机关滑石矿企业，应在利润方面，按照《民族区域自治法》规定，照顾自治县的利益；照顾当地群众生产和生活。
第三十条 自治县的自治机关依法维护土地的社会主义公有制，加强土地管理，合理使用土地资源，严禁乱占耕地和滥用土地。一切单位或个人建设用地都应依法办理审批手续。
依照土地利用总体规划，集体、联户或个人开发的山岭、荒地、造田造地，谁开发谁受益，并依法保护其使用权。
自治县的自治机关所征收的耕地占用税除上交中央以外，留归自治县用于发展农业。
第三十一条 自治县的自治机关努力发展粮食生产，稳定粮食耕地面积，提高复种指数和单产，增加粮食产量。
农民承包地、自留地，非经审批机关批准，不得改作非农业用地，对放弃经营造成荒芜的承包地，由发包单位收回调整。

第三十二条 自治县的自治机关采取措施因地制宜发展畜牧业和家禽等饲养业，推广科学饲养技术，逐步建立良种繁育、饲料、防疫等服务体系，提高饲养效率和产品的商品率。
第三十三条 自治县的自治机关在发展县属骨干企业前提下，鼓励和扶持乡镇企业及合作经济组织的发展。
第三十四条 自治县的自治机关加强对贫困地区工作的领导，在上级国家机关的帮助下，从人力、物力、财力和技术等方面扶持开发性生产，发展商品经济，提高贫困地区自我发展的能力。
第三十五条 自治县的自治机关充分利用本地资源发展林业、电力、农副产品加工、矿产、食品、民族手工艺品和制药等工业。
第三十六条 自治县的自治机关制定优惠政策开展横向经济联系和协作，促进经济的发展，积极引进国内外技术和资金，联合或独资经营，对联合或独资开发经营的企业，自治县给予优惠。
第三十七条 自治县的自治机关支持上级国家机关在自治县开发资源，兴办企业、事业；自治县内隶属上级国家机关的企业、事业单位，要照顾自治县的利益，照顾当地群众生产和生活，并按照《民族区域自治法》和其它法律规定接受自治县自治机关的监督。
第三十八条 自治县的自治机关根据经济建设需要，积极发展水电事业，在统一规划下，鼓励和支持集体、联户或者个人兴办水电站，允许其依法合理收费，保护其合法权益。
自治县的自治机关鼓励和支持集体、联户和个人承包山塘、水库发展养殖业，在不妨碍农业灌溉和人畜饮用水的前提下，保护其合法权益。
第三十九条 自治县的自治机关在上级国家机关的帮助支持下，积极发展交通运输和邮电事业，加强乡村公路、林区道路和农村邮电通讯网点建设，逐步改善运输条件和邮电通讯条件。鼓励社会集资修建公路、桥梁、邮电通讯等基础建设，允许依法合理收费，保护其合法权益。
自治县内所征集的交通能源基金，除完成上交中央任务外，留归自治县使用，以加速发展自治县交通运输事业。
第四十条 自治县建立以国营商业为主导的多种经济成分、多种经营方式、多渠道少环节的商品流通体制，发展集体、联户和个体商业。
自治县根据民族贸易政策，享受国家对民族贸易机构“利润留成，自有资金，运费补贴”的优惠照顾，发展商业、供销、医药企业，搞好商品流通，繁荣民族贸易。
自治县的自治机关鼓励发展少数民族特需商品、传统手工艺品的生产。
鼓励社会集资修建农贸市场，允许集资者依法合理收费，保护其合法权益。
第四十一条 自治县的自治机关根据国家对外贸易政策，大力发展出口商品，开展对外贸易活动。在上级国家机关对外贸易计划指导下，对出口产品和进口物资的配额，享受优惠照顾。自治县所创贸易外汇和非贸易外汇收入，除上交中央外，留归自治县安排使用。
第四十二条 自治县的自治机关积极发展旅游事业，建设具有民族风情和山区特点的龙胜旅游胜地。积极发展具有民族特色的民族建筑、民族文化和民族工艺品。

第六章 自治县的财政管理
第四十三条 自治县的自治机关根据国家财政体制的规定行使管理地方财政的自治权，安排自治县的财政收支。
自治县的财政收入和财政支出项目，享受上级国家机关对民族自治地方的优待。
自治县加强财政管理，立足于发展生产，开源节流，增收节支，提高资金使用效益。
自治县财政年度预决算须经自治县人民代表大会审议通过。财政预算在执行中如需部分变更，须经自治县人民代表大会常务委员会审议批准。
自治县在执行财政预算过程中，如因国家政策统一调整或因重大自然灾害，导致自治县财政发生重大减收或增支时，报请自治区财政部门增加补贴。
自治县的自治机关严格执行财政、财务管理制度，加强审计监督工作。
第四十四条 自治县的自治机关对国家规定设立的机动资金和预备费，由上级财政机关按规定拨给。
自治县的自治机关对上级国家机关拨给的各项专款和民族补助费，实行专款专用。
第四十五条 自治县的自治机关根据国家税法的规定，结合自治县的经济发展实际，对属于地方财政收支需要从税收上加以照顾和鼓励的，经上级国家机关批准，可以实行减税或者免税。
第四十六条 自治县享受国家的长期无息、贴息、低息贷款的优待和发展生产的信贷优待；在自治县内组织的储蓄存款，多存多贷，为发展生产建设提供资金。

第七章 自治县的教育、科技、文化与卫生
第四十七条 自治县的自治机关根据国家的方针，依照法律规定和自治县的特点，自主管理和发展自治县的教育、科技、文化、卫生和体育事业。
第四十八条 自治县的自治机关从实际出发，根据自治县政治经济文化建设的需要，改革教育体制，调整教育结构，发展教育事业。
自治县的自治机关积极发展民族教育，努力办好民族中学、小学，对文化基础较差的少数民族，招生名额应予照顾。在边远贫困地区，设立以寄宿为主、助学金为主的民族高小班。加强基础教育。有步骤地实行九年义务教育。特别要重视女适龄儿童入学受教育。
自治县的自治机关积极发展幼儿教育。大力发展农民业余教育，扫除文盲，提高人民文化科技水平。
第四十九条 自治县的自治机关积极发展职业教育，开办职业学校。对未能升学的初中、高中毕业生开办职业技术培训班，培养城乡实用技术人才。
第五十条 自治县的自治机关对各类学校实行分级管理，多渠道集资办学。根据自治县财力，逐年增加教育经费。
第五十一条 自治县的自治机关重视加强教师的培训工作，努力提高教师素质。为教师搞好教学提供必要条件；保护学校财产，维护学校正常秩序。尊重教师，提高教师的社会地位。对长期从事教育工作并做出贡献的教师实行优待。
第五十二条 自治县的自治机关重视科学技术研究工作。科学技术人员应面向自治县经济建设，积极开展科学研究，推广运用科研成果，普及科学技术知识，提高社会生产力，促进国民经济的发展。
自治县的自治机关对在科学研究工作中取得显著成绩，推广先进技术有显著成效和振兴各项事业有功人员，给予政治上的荣誉和物质上的奖励。
第五十三条 自治县的自治机关积极发展具有民族特点的社会主义文化事业，鼓励开展健康的文化活动，丰富各族人民的文化生活。
自治县的自治机关大力挖掘、整理民族文化遗产，保护革命文物、历史文物、民族文物和名胜古迹。
自治县的自治机关大力扶持专业和业余文艺团体，培养少数民族的文艺人才，发展民族文学艺术。
第五十四条 自治县的自治机关重视医疗卫生事业，积极发展城乡医疗卫生网点，解决农村缺医少药问题，防治地方病和流行病，加强妇女病的普查普治工作，保护人民身体健康。
自治县的自治机关加强民族医药、医术的挖掘、整理、研究和应用，培植野生中草药材。
自治县积极鼓励经卫生部门认可的集体和个人开办医疗门诊和中草药店，允许经卫生部门认可合格的民间医生正当行医。

第五十五条 自治县的自治机关坚持执行计划生育，提倡晚婚晚育、优生优育，控制人口增长，提高人口素质。
第五十六条 自治县的自治机关鼓励发展民族传统体育活动和开展群众性体育运动，积极培养体育人才，增强人民体质。

第八章 民族关系
第五十七条 自治县各民族都要互相团结，互相尊重，互相帮助，平等和睦相处，齐心协力把自治县建设好。
第五十八条 自治县内各民族在法律面前一律平等，各民族都享有宪法和法律规定的权利，同时履行宪法和法律规定的义务，禁止对任何民族的歧视，禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
第五十九条 自治县的自治机关保障各民族都有使用和发展自己语言文字的自由，都有保持或者改革自己的风俗习惯的自由。
自治县的自治机关依法保障各民族公民有宗教信仰自由。
自治县的自治机关重视在壮族聚居的地方推广壮文工作。
第六十条 自治县的自治机关在处理涉及民族的特殊问题时，必须与他们的代表充分协商，尊重他们的意见。

第九章 附 则
第六十一条 每年8月19日是自治县成立纪念日。
第六十二条 本条例经自治县人民代表大会通过，报请自治区人民代表大会常务委员会批准施行，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第六十三条 本条例的解释权属自治县人民代表大会常务委员会。
第六十四条 自治县人民政府根据本条例的规定，可制定属于政府职权范围内的实施办法。



1989年12月2日
论不动产租赁权的性质

郑俊　安慧敏


内容摘要：关于不动产租赁的性质，尤其是房屋租赁的性质，是物权或债权，一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较，来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

关键词：不动产租赁；租赁权债权；租赁权物权性


一、 引言

　　本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问：第一，不动产租赁权的效果是对他人之物的使用，而用益物权也是使用他人之物，这两个权利的实质区别是什么？第二，针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法，到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征，来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

二、 不动产租赁权性质的不同学说

　　学者对不动产租赁权的性质颇有争论，并存在以下三种学说：

（一） 租赁权债权说

　　租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。
　　持此说的学者认为，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而取得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权。

（二） 租赁权物权化说

　　租赁权物权化学说源自德国，德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

（三） 租赁权物权说

　　租赁权物权说认为，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而取得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体”。
　　针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现。法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质；德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说；而针对不动产租赁权的债权性质说，则现在为大多数国家立法所抛弃。

三、 不动产租赁权非物权说的原因及不足

　　不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益，而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利，却有着天壤之别,一个是债权，而一个是物权呢？把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢？
　　经过分析，我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点：
　　第一，认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利，合同权利是债权，而且大陆法系国家在立法中一般都将租赁权放在债法部分予以规定。
　　第二，物权是对世权，权利人拥有直接支配其标的物的独立权利，无需征得他人同意。而不动产租赁权，正如史尚宽先生所言，不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能，但是其只能向出租人主张，具有债的相对性，所以其只能为债权，而不是物权。
　　第三，物权法定是物权的根本原则。根据该原则，法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定，不应有不确定内容。而不动产租赁，由于租赁期间的不确定，法律无法对此“法定”，所以只能把其规定为债权。
　　虽然以上理由看似合理，但是，我们却能推敲出其中的不足：
　　第一，不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利，但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质，这种“出身论”看到的仅仅是现象，而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的，只不过后来完成了物权的必要的公示程序，因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论，其理论前设就是认为租赁是债权，也未说明理由。
　　第二，诚如史尚宽先生所言，不动产承租人对租赁物的使用、收益权能，是在出租人将租赁物交付给承租人之后，承租人才能行使上述权能的，此权利只能对出租人主张。那我们就要问，作为物权中的用益物权，用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗？那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式，在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢？况且，承租人在占有租赁物后，其行使使用权、收益权并不用他人的介入，自己就能完成。
　　第三，物权法定原则的具体内容是指：对物权的权利内容（各方权利、义务）和种类进行法定，而对于某个物权的具体时间问题，却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由，认为不适合用益物权来保护，那也是不合适的。在现代生活中，许多租赁权的期限也超出了10年，如我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。可见时间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。
　　第四，如果承认了租赁权的物权化，那就是表明承认不动产租赁权是债权。既然是债权，根据债之相对性完全否定债权人对第三人主张权利，债权仅可以约束债务人。但就租赁权而言，承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”，不能否定这是承租人在对第三人行使权利。那么债权之相对性理论对这个问题又能如何解释清楚呢？
　　第五，如果租赁权是债权，并在一定情况下可以物权化，那么债权与物权的区别又是什么呢？债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱，各有分工，界限明确。传统民法理论自产生之时，就一直强调二者间的区别，认为它们泾渭分明，不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者，也毫无例外。比如，王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别，另一面又混淆了双方的对立，这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别，又主张两者合流，是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权，或者是放弃关于物权的理论与实践，这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲，即使租赁权是债权，也能物权化，那么这个物权化的过程是怎样的呢？其法理依据又是什么呢？

四、不动产租赁权应为物权

　　经过上述分析，我们发现如果把不动产租赁权定位为债权，很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时，如果学者再告诉我们，租赁权还可以物权化，以达到自圆其说的目的时，那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。
　　而通过和用益物权的比较，我们发现，将不动产租赁权规定为物权，并不是不可能的，甚至可以说是合理的，理由如下：