广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知

　　深府〔2008〕213号

各区人民政府，市政府直属各单位：

　　《深圳市工业楼宇转让暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府
二○○八年九月二十五日

深圳市工业楼宇转让暂行办法

　　第一条　为规范我市工业楼宇转让，优化产业发展环境，促进节约集约用地，根据相关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内工业楼宇的转让适用本办法。

　　本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。

　　深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

　　政府财政投资兴建的工业楼宇的转让，除应当符合本办法规定外，还应当遵循国有资产处置管理的有关规定。

　　第三条　工业楼宇转让应当坚持政府指导、政策引导、严格管理的方针，遵循公平、公开、公正的原则，积极慎重，有序推进。

　　第四条　本办法实施前出让的工业用地上已建成的工业楼宇，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者土地使用权出让合同另有约定外，可以整体转让。

　　第五条　本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的，可以分割转让；未明确约定工业楼宇可以分割转让的，不得分割转让，但具有下列情形之一的可以分割转让：

　　（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让；

　　（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让；

　　（三）因企业不符合现行产业政策或者环保要求，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产，工业楼宇必须分割转让；

　　（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；

　　（七）市政府批准的其他情形。

　　前款第三、四、五、六、七项规定的工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准，工业楼宇被查封、抵押或者被依法采取其他限制房地产权利措施的，不得批准转让。

　　经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让。

　　第六条　本办法实施前，在以行政划拨或者协议方式出让并限制转让的工业用地上兴建的工业楼宇，符合本办法规定可以转让的，应当按规定程序报批、补交地价后方可转让。

　　第七条　本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。

　　第八条　工业楼宇依法办理房地产初始登记后方可进行转让。

　　分期开发建设的工业楼宇，在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让。

　　未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的文件外，房地产权登记机构还可视情况要求申请人提交下列材料：

　　（一）规划主管部门出具的楼宇分割施工图修改备案凭证，涉及建设工程规划许可内容变更的还应当有规划主管部门重新颁发的建设工程规划许可证；

　　（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件；

　　（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告。

　　第九条　依据法律、法规、规章、本办法规定及土地使用权出让合同明确约定不得分割转让的，不得办理分证登记。

　　本办法实施前已办理分证登记的工业楼宇，应当依照本办法的规定进行转让，但已转让并已办理房地产权登记的除外。　

　　第十条　下列工业楼宇的转让，受让人必须具有经发展改革部门批准立项的项目，符合产业准入条件并通过产业主管部门依法进行的资格审查：

　　（一）市政府规划的专业产业区内的工业楼宇；

　　（二）土地使用权出让合同约定受让人准入条件的工业楼宇；

　　（三）市政府规定的其他情形。

　　前款规定的工业楼宇在办理房地产转移登记时，应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件。

　　第十一条　工业楼宇的转让应当在市土地房产交易中心公开进行，工业楼宇转让的信息应当在市土地房产交易中心公开发布。

　　属于本办法第十条规定情形的工业楼宇转让，应当由产业主管部门设定受让人的准入条件及再次转让的准入限制要求，市土地房产交易中心发布公告予以公开。

　　工业楼宇的交易规则，适用《深圳市土地交易市场管理规定》。

　　第十二条　经市政府批准的旧工业区升级改造的工业楼宇，依照本办法规定可以转让的，应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价，但限定自用部分的地价计收标准按市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）的规定执行。

　　计收的地价款须按现行地价收缴程序全部缴入国库。市政府安排的旧工业区升级改造扶持资金，由辖区政府或者市政府明确的责任部门专款用于旧工业区升级改造的环境整治和公共配套建设。

　　第十三条　经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并享有政府财政补贴的，应当由辖区政府与改造主体签订书面协议，明确约定工业楼宇转让价格要求或者政府可以按照成本价回购一定比例的工业楼宇。对拆除重建的旧工业区，有关价格要求和回购比例还应当在土地使用权出让合同中明确约定。

　　具体的价格要求、回购比例根据政府财政补贴的金额和政策优惠程度确定。

　　工业楼宇转让有价格要求的，次受让方也应当接受价格要求的限制，且应当在市土地房产交易中心公开发布的转让公告中予以明示。

　　第十四条　产业主管部门应当会同相关区政府依照有关规定对工业楼宇的使用进行监管。

　　产业、规划主管部门应当配合城管（执法）部门对擅自改变工业楼宇用途的行为依法进行查处。

　　第十五条　本办法规定的工业楼宇的配套设施，应当统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途。

　　集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的百分之七，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的百分之三十。具体的配套比例由市规划主管部门会同市国土房产、产业主管部门根据工业楼宇项目的产业性质及周边配套情况确定，如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准。

　　独立建设工业项目的配套设施的比例按有关规定执行。

　　第十六条　本办法实施以后出让的工业用地使用期限可以在法律规定的土地使用权使用期限范围内，根据产业发展周期和特点具体确定。

　　第十七条　转让工业楼宇应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税，并按照国家法律规定缴纳其他相关税费。

　　缴清前款规定的税费后，转让的工业楼宇方可办理房地产转移登记。

　　第十八条　市政府有关主管部门可以根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。

　　第十九条　本办法自2008年10月10日起实施。本办法实施以前市政府规范性文件有关内容与本办法不一致的，以本办法的规定为准。


英美契约法之损害赔偿范围

(台湾)赖丕仁

英美法和大陆法是两套不同的法系，台湾是采大陆法系，所以法典制度和日本、德国、奥地利等国很像，其实所谓的大陆法，指的是欧洲大陆法系(不是中国大陆！)，我们现在的法律就是大体承袭欧洲的法统。至于英美法，当然就是英国和美国所用的法系(不过，美国的路易斯安那州因为是法语州，采用大陆法系，美国统一商法典在此州并不适用，算是美国境内唯一例外的地区。所以如果有人去路易斯安那州学美国法律，可能有点奇怪？)，以前英国的殖民地大体都还适用其法系，且近世美国国力强盛，与美国人签约，往往须适用美国法，此乃不得已也。

在大陆法，系采「契约须严格遵守原则」，亦即缔约后，双方当事人皆须严格遵守契约，否则应负损害赔偿责任(包括所受损害及所失利益)，契约中并得约定「惩罚性违约金」，以做为对违约方之惩罚。此种方式对保护交易安全较为有利，因为定了巨额赔偿金后，一方即被绑的死死的，不敢违约，见到更好的价钱也不敢乱违约，除非违约所带来的效益可以平衡因违约所带来的惩罚。

然而在英美法，并无契约一定要严格遵守的要求，一方若违约只需赔偿对方相应之损害即可，故不准许于契约中规定惩罚性赔偿金。这也不是没道理，因为商业行动是逐利行为，如果有更好的交易条件，被绑死岂不影响商业发展？当然，先签约的人也应该受到保障，所以应该赔偿他的损失，但明显是惩罚性质的赔偿则是不被法院接受的。大家或会问，我们不是常看到有些美国公司动辄赔了消费者几千万美元的惩罚性赔偿吗？英美契约法不是没有惩罚性条款吗？其实，在侵权行为(tort)或有关公益的案子，惩罚性赔偿是被允许的，因其乃欲藉巨额赔偿以让商人心生警惕，不敢对他人或消费者造成侵害。这在我们的消费者保护法与公平交易法亦有类似规定，不过赔偿范围比之美国就不足相提并论了。所以原则上，英美法契约是没有惩罚性(penalty)条款的，我们常会看到:"the foregoing rights constitute liquidated damages for the loss of a bargain and do not constitute a penalty"此即说明了其所约定之各种赔偿乃是预定的损害赔偿，并不是惩罚性违约金。大家须知，要举证证明自己到底受到多少损害是很困难的事，因此双方当事人为了避开举证的麻烦，就先约定一个赔偿范围(liquidated damages)，如此，受损害者只要证明对方违约即可，不必再举证自己所受损害有多大，否则即使证明对方违约，但不能证明自己损失有多大，亦难以求偿。
在英美契约中，如果没有将预定损害赔偿约出来，大体上不必太惧怕，因为对方须举证证明损害有多大，而且，范围不能大过他的损害，但是若预先约定赔偿范围，老外往往会将一些有的没有的，只要想得到的通通加进来，这样子的范围就很吓人，所以，能删则删之，若不得已上了法庭，也要争说这就是"penalty"，请法官大人缩小赔偿范围。
无论在契约中有无约定预定损害赔偿范围，均须遵守「损害非得利」原则，亦即只能请求实际所受损害的赔偿，而不能漫天要价，反而得利，否则即使是事先约定之损害赔偿范围，仍会被法院宣告为无效。大体上，无论大陆法或英美法，其所得请求的赔偿应是一致的，亦即所受损害及所失利益皆得请求，举例而言，A公司向B公司购片而于有线电视播放所，除授权金外，并约明B公司得向A公司收取每一收视户一元的利益。此授权金即为所受损害，而每户一元的利益即为所失利益，此二者皆可请求。

英美契约法里另一种救济方法即为「回复原状」(restitution)，不过此种方法不是一般契约请求方法，仅有时为避免对方「不当得利」(unjust enrichment)时，始有其适用，不过，一般契约义务可能非仅金钱义务，要求回复原状，反不切实际，所以，回复原状仅系例外的救济方法，然而，我国回复原状却是原则，金钱赔偿反为例外，真是怪哉。(很多学者批评，不是我觉得奇怪而已啦！)

结语
英美契约不能约定惩罚性违约金，切记！
有预定的损害赔偿范围约定，切记，能删则删！
损害赔偿范围限于所受损害及所失利益，即使律师费，若没约定，也不算入此范围。(不要以为律师费一定是败诉一方负担，若没先约定，通常胜诉方还是要自己负担自己聘请律师的费用的。)

附美国律整编§349条
Damages Based on Reliance Interest
As an alternative to the measure of damages stated in §347, the injured party has a right to damages based on his reliance interest, including expenditures made in preparation for performance or in performance, less any loss that the party in breach can prove with reasonable certainty the injured party would have suffered had the contract been performed.