重庆市人大常委会


重庆经济技术开发区管理条例

重庆市人民代表大会常务委员会公告第20号

《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改〈重庆经济技术开发区管理条例〉的决定》已于2004年11月25日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2004年11月25日


重庆市人民代表大会常务委员会关于修改《重庆经济技术开发区管理条例》的决定
（2004年11月25日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）

重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议决定对《重庆经济技术开发区管理条例》作如下修改：
一、第八条第（五）项修改为："管理开发区财政、劳动和社会保障、人事、监察、审计、建设、环保等行政工作。"
二、第八条第（八）项修改为："协调开发区税务、工商行政管理、规划、土地行政管理、质量技术监督工作。"
三、第十条修改为："开发区的教育、文化、卫生、体育、民政、计划生育等工作，由所在区人民政府及其相关职能部门管理或委托开发区管委会管理。"
四、第十六条修改为："开发区内的土地征用、农用地转用、国有土地使用权出让、划拨，土地利用总体规划、年度用地计划编制、土地确权发证依照法律、法规规定的权限办理。"
五、第十七条修改为："市土地行政主管部门可根据工作需要，依法委托开发区管委会负责土地管理的有关具体工作"，作为第十六条第二款。
六、第二十四条修改为："开发区内的企业事业单位应在所在地设置会计帐簿，按有关规定报送会计报表及其他报表，依法接受开发区海关、税务、外汇、财政、审计等有关部门的监督。"
本决定自公布之日起施行。
《重庆经济技术开发区管理条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。


重庆经济技术开发区管理条例
(2000年9月29日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，
2004年11月25日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修正)


第一章 总 则
第一条 为加快重庆经济技术开发区建设，促进经济社会发展，维护投资者的合法权益，根据国家有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于经国务院批准设立的重庆经济技术开发区（以下简称开发区）。
第三条 鼓励国内外企业事业单位、其他经济组织和个人（以下统称投资者）在开发区投资兴办高新技术企业、先进技术企业和产品出口企业。鼓励投资者在开发区投资建设有利于产业结构调整、扩大出口贸易和企业技术改造的工业
项目及科技型项目。鼓励投资者在开发区投资兴办基础设施。
第四条 开发区应建设完善基础设施。开发区的能源、交通、环保设施和其他公用设施应纳入市级相关计划，优先安排，为投资者创造良好的投资环境。
第五条 开发区应根据改革开放的需要进行改革试验，坚持精简、高效、统一和有利于开发的原则，建立符合社会主义市场经济体制和国际惯例的管理体制和运行机制，创造和维护良好的投资环境。
第六条 开发区内的企业依法自主经营，投资者的资产和其他合法权益，依法受到保护。
第二章 管理机构及职责
第七条 市人民政府设立重庆经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会），并授权开发区管委会代表市人民政府对开发区进行管理。
第八条 开发区管委会主要职责：
（一）贯彻执行国家有关法律、法规和政策，执行市人民政府有关命令、决定；
（二）编制开发区总体规划和经济社会发展规划，按规定报经批准后组织实施；
（三）制定并实施开发区的行政管理规定；
（四）负责开发区的法制工作，组织有关部门开展行政执法，查处违法行为；
（五）管理开发区财政、劳动和社会保障、人事、监察、审计、建设、环保等行政工作；
（六）统一规划、建设和管理开发区的基础设施和公共设施，管理开发区新建区域的房产、市政和园林绿化；
（七）按规定权限审批或审核投资项目、科技开发项目，负责高新技术企业认定的推荐工作，确认享受优惠待遇的单位；
（八）协调开发区税务、工商行政管理、规划、土地行政管理、质量技术监督工作；
（九）指导、监督、协调有关行政机关在开发区的派出
机构、分支机构的工作；
（十）在市人民政府外事部门的指导下，负责处理开发区的有关涉外事务；
（十一）对企业事业单位进行指导监督，保障经营自主权，维护职工的合法权益；
（十二）市人民政府授予的其他职权。
第九条 开发区管委会按照精简高效、政企分开的原则，设立必要的职能机构，依法管理开发区有关行政事务。
第十条 开发区的教育、文化、卫生、体育、民政、计划生育等工作，由所在区人民政府及其相关职能部门管理或委托开发区管委会管理。
第十一条 海关、出入境检验检疫等部门，在开发区设立机构或派驻监管人员，办理业务，实施监督管理。
第十二条 市人民政府所属部门在开发区设立机构应征得开发区管委会同意，并经有关机关审批。
第十三条 开发区管委会、有关行政机关在开发区设立的派出机构或分支机构应当简化办事手续，公开办事程序，提高服务质量和工作效率。
第三章 开发建设
第十四条 开发区管委会应当根据招商引资、土地开发和基础设施建设协调推进的原则，按照批准的规划和目标，有计划地组织实施。
第十五条 开发区内建设工程的选址定点、设计方案和初步设计由开发区管委会根据规划要求依法审批。
开发区管委会负责办理建设工程选址意见书、建设用地规划许可、建设工程规划许可证等审批手续，查处规划违法行为。
第十六条 开发区内的土地征用、农用地转用、国有土地使用权出让、划拨，土地利用总体规划、年度用地计划编制、土地确权发证依照法律、法规规定的权限办理。
市土地行政主管部门可根据工作需要，依法委托开发区管委会负责土地管理的有关具体工作。
第十七条 开发区的建筑市场和各类建筑活动，房地产开发企业和开发项目的管理，工程报建、招投标、质量监督、安全施工和文明施工的管理，由开发区管委会负责，履行监督管理职责，颁发建筑工程施工许可证，办理开工审批手续，查处建设违法行为。
第十八条 开发区征地涉及的拆迁、补偿、安置，由开发区管委会会同所在区人民政府依照有关法律、法规、规章和政策办理。
第四章 投资管理
第十九条 鼓励在开发区兴办下列项目：
（一）高新技术产业或国内急需的；
（二）产品能替代进口或扩大出口的；
（三）用于产业和产品结构调整及企业技术改造的；
（四）环境保护和基础设施的。
第二十条 禁止在开发区兴办下列项目：
（一）技术落后或设备陈旧的；
（二）污染环境无切实有效治理措施的；
（三）法律、法规禁止的。
第二十一条 在开发区投资兴办企业，应向开发区管委会提出申请，对符合国家、市产业政策并符合开发区要求的项目，由开发区管委会按国家有关规定审批并颁发批准证书。
第二十二条 在开发区投资兴办企业，由工商行政管理机关和税务机关分别按规定办理工商登记和税务登记，并颁发有关证照。
第二十三条 开发区建设项目由开发区管委会按国家和市人民政府有关规定管理，并办理相关手续。
第二十四条 开发区内的企业事业单位应在所在地设置会计帐簿，按有关规定报送会计报表及其他报表，依法接受开发区海关、税务、外汇、财政、审计等有关部门的监督。
第二十五条 开发区的用人单位应按照有关规定实行社会保险，保障职工的生产安全和卫生条件，维护工会组织和职工的合法权益。
第二十六条 开发区内的企业，分别享受下列优惠待遇：
（一）外商投资企业享受国家规定的国家级经济技术开发区和本市规定的有关外商投资企业的优惠待遇；
（二）高新技术企业、先进技术企业、产品出口企业，享受国家和本市规定的有关优惠待遇；
（三）国家和本市给予开发区企业的其他优惠待遇；
（四）在开发区进行土地成片开发和基础设施建设，享受国家和本市有关税费规定的其他优惠待遇。
第五章 附 则
第二十七条 本条例自2000年11月1日起施行。


关于《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》的说明
--2004年9月24日在重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议上
重庆经济技术开发区管委会主任 唐文峰

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府的委托，现就《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》（以下简称《修正草案》）作如下说明。
一、修正条例的必要性
市人大常委会于2000年9月颁布了《重庆经济技术开
发区管理条例》，该条例为加快经开区的建设，维护投资者的合法权益，促进社会经济发展，发挥了积极的作用。但该条例授权经开区管委会行使土地管理权的规定与《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》在衔接上，有不一致的地方。
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：农用地转用、征用和建设项目使用土地（包括通过招标、拍卖方式提供土地使用权），由有批准权的人民政府土地行政主管部门审查提出意见，报有批准权的人民政府批准后实施，并由土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同或核发国有土地划拨决定书。《重庆经济技术开发区管理条例》授权经济技术开发区管委会行使土地管理权与上述规定在衔接上，有不一致的地方。为维护法制统一，保证政令畅通，按照土地管理法律、法规的规定对《重庆经济技术开发区管理条例》进行修正是必要的。
二、《修正草案》的起草过程
按照市政府2004年立法计划，市政府法制办会同市国土房管局、经开区管委会对原《重庆经济技术开发区管理条例》进行了认真研究，形成了修正案征求意见稿。在此基础上组织召开了论证协调会，听取、吸收了市级有关部门以及市政府法律顾问和专家的建议意见，市人大相关专门委员会也参加了论证协调会，提出了很多好的建议意见。经过多次反复论证修改，形成了《修正草案》送审稿，经2004年7月13日市政府第35次常务会议审议通过，形成了《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》。
三、修正的主要内容
修正的内容主要是经济技术开发区的土地管理体制问题。
一是调整经开区管委会对土地管理的职责。将经开区管委会对土地的直接管理调整为间接管理，使其与国家土地管理法律、法规的规定保持一致，并适应省以下土地行政主管部门实行垂直管理的新模式。条例第八条第（五）项中的"国土"二字删去，修改为"管理开发区财政、劳动和社会保障、人事、监察、审计、规划、建设、环保等行政工作；第（八）项增加"土地行政管理"，修改为：协调开发区税务、工商行政管理、土地行政管理、质量技术监督工作。
二是依法确定开发区内的土地管理权限。条例第十六条修改为：开发区内的土地征用、农用地转用、国有土地使用权出让、划拨，土地利用总体规划、年度用地计划编制、土地确权发证依照法律法规规定的权限办理。第十七条修改为：开发区内土地行政管理的具体工作，可按特事特办的原则，根据实际工作需要由市土地行政主管部门委托开发区管委会或设立在开发区的土地行政主管部门依法办理。
四、对行政审批事项的处理
条例第十五条、第十八条、第二十四条分别授权开发区管委会行使规划管理、建筑工程管理、建设项目管理方面的行政审批权。这些行政审批事项均有相关法律、法规作依据，不属地方性法规创设的行政审批事项，而是通过地方法规授权开发区管委会行使审批权限，以有利于加快开发区的发展。从近几年实施的情况看，市级有关部门与开发区管委会在工作中能够做到协调配合。因此对条例第十五条、第十八条的规定未作修改；对第二十四条有关建设项目审批管理的规定，由于现行的建设项目审批制度正逐步实行相应的改革，为了与之相适应，条例第二十四条修改为："开发区建设项目由开发区管委会按国家和市人民政府有关规定管理，并办理相关手续。"
条例第二十二条规定："在开发区投资兴办企业，应向开发区管委会提出申请，对符合国家、市产业政策并符合开发区要求的项目，由开发区管委会按国家有关规定审批并颁发批准证书"。此规定属地方性法规设置的行政审批事项。在论证过程中，专家和市级部门认为开发区资源宝贵，对进入开发区的企业按照国家产业政策的要求进行审批很有必要，有利于引进竞争力强、科技含量高、市场前景广的企业，应予以保留。
以上说明，连同《修正草案》，请一并审议。


关于《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》审议意见的报告
--2004年9月24日在重庆市第二届人民代表大会常务委员会第12次会议上
重庆市人大财政经济委员会

市人大常委会：
根据市人大常委会议事规则的有关规定，我委于2004年9月16日召开委员会全体会议，对重庆市人民政府提交的"关于提请审议《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》的议案"进行了审议，现将审议意见报告如下：
一、总体意见
《重庆经济技术开发区管理条例》（以下简称《条例》）施行以来，促进了重庆经济技术开发区的建设发展。《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》（以下简称《修正草案》）对开发区的土地行政管理所做的调整，是本次《条例》修改的主要内容，既符合法制统一原则与国家现行政策，也保证了开发区的建设需要。另外，《修正草案》对建设项目管理的重新规定（《修正草案》第二十四条），符合行政审批改革趋势。我委认为，《修正草案》进一步完善了《条例》，具有必要性。
二、具体修改意见
根据市政府的意见，调整后开发区的土地管理，将由市土地行政主管部门设立在开发区内的派出机构主要实施；但为提高招商引资效率，其中工业用地审批的前期基础性工作，将由市土地行政主管部门委托经开区管委会负责。据此，我委建议，将《修正草案》第十七条改为第十六条第二款，并表述为："市土地行政主管部门可根据工作需要，委托开发区管委会负责土地管理的有关工作。"
以上报告，请予审议。


关于《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》审议结果的报告
--2004年11月22日在重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议上
重庆市人大法制委员会副主任委员 张敏

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人大法制委员会的委托，现就《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》（以下简称草案）的审议结果报告如下：
草案于2004年9月已经市二届人大常委会第十二次会议第一次审议。此次修正，主要目的是对条例中有关土地管理的问题做修改，以便与《中华人民共和国土地管理法》保持一致。10月19日，我委会同市人大财经委、市政府法制办和市编办的有关同志到重庆经济技术开发区管委会（以下简称经开区管委会）进行了调研。结合调研的情况，我委对草案进行了再次修改，经2004年11月 12日市人大法制委员会第二十次全体会议审议，形成了提交本次常委会审议的二次审议稿。
一、关于管理体制
目前，经开区管委会对所管辖区域的管理存在两种模式：一种是南区模式，条例第十条规定："开发区的教育、文化、卫生、体育、公安、民政、计划生育等工作，由所在区人民政府及其相关职能部门统一管理"，按此规定，上述社会事务由南岸区人民政府管理，其他各项行政管理事务按条例的规定进行。二是置换区模式，根据渝委办[2001]43号文和渝委办发[2002]6号文，由经开区管委会直接管理置换区的经济和社会事务。经开区管委会要成为合法的行政管理主体行使原来由渝北区人民政府及其职能部门的职权，需由渝北区人民政府及其职能部门委托。经开区管委会作为受托机关只能根据委托的权限和范围、以委托机关的名义管理各项行政事务。
这就是说，重庆经济技术开发区现行的管理体制是"一区两制"，我委认为，鉴于市政府在议案中没有涉及体制问题，而开发区的体制本身就是一种探索，故法规以稳定现有体制为宜。因此，我委将草案第十条修改为"开发区的教育、文化、卫生、体育、民政、计划生育等工作，由所在区人民政府及其相关职能部门管理或委托开发区管委会管理。"
二 、关于规划职能的行使
根据《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号）和《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》（国发明电[2003]7号）的要求，各类开发区由市城乡规划部门统一管理，规划权不得下放。我市目前已经根据相关文件精神将各类开发区的规划权上收，由市规划部门直接管理。鉴于此，我委对草案第八条第（五）项和第（八）项作了相应修改。
三、根据财经委的审议意见，将草案十七条修改为第十六条第二款，表述为："市土地行政主管部门可根据工作需要，委托开发区管委会负责土地管理的有关工作。"
以上报告，连同二次审议稿，请一并审议。


关于《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》修改情况的汇报
--2004年11月25日在重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议上
重庆市人大法制委员会副主任委员 张敏

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人大法制委员会的委托，现就《重庆经济技术开发区管理条例（修正草案）》（以下简称草案）的修改情况汇报如下：
2004年11月22日市人大常委会对草案进行了分组审议。常委会组成人员普遍认为，为了与《中华人民共和国土地管理法》的规定保持一致，对条例进行修正是必要的，并且应当尽快表决通过，以适应重庆经济技术开发区工作的需要。
另外，有的组成人员建议将第十六条第二款修改为"市土地行政主管部门可根据工作需要，依法委托开发区管委会负责土地管理的有关具体工作"，我委采纳了这一建议。
根据常委会组成人员的意见，我委起草了《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改〈重庆市经济技术开发区管理条例〉的决定（表决稿）》，2004年11月23日经市人大法制委员会第二十一次全体会议通过，提交本次常委会全体会议表决。
以上汇报，连同《决定（表决稿）》，请一并审议。

　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
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