《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定，各方切不可等闲视之，兹简要分析如下，供参考。
一、对建设单位的法律影响
1． 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企 业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2． 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3． 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
4． 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5． 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6． 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
7． 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
8． 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法，收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
9． 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

二、对物业服务企业的法律影响
1． 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
中国证券监督管理委员会


关于做好2001年度期货经纪公司年检工作的通知

2002年1月22日　　证监期货字［2002］10号


各证券监管办公室、办事处、特派员办事处：

　　2001年度期货经纪公司年检工作即将开始，为切实做好年检工作，督促公司规范运作，现将年检有关事项通知如下：

　　一、各派出机构在接本通知后，应及时将年检内容和要求通知各期货经纪公司，督促各公司将《期货经纪公司年度检查报告表》、《期货经纪公司高级管理人员任职资格年检表》和年度报告等材料尽快报派出机构初检。派出机构须在2002年4月30日前就公司和高管人员年检情况分别出具初检报告，连同相关材料报中国证监会复审。公司年检报告中应对发现问题的公司和营业部进行简要说明，对未通过初检公司的情况进行详细说明。

　　二、各派出机构应按照《期货经纪公司管理办法》的要求对期货公司进行全面检查。公司的财务状况，特别是客户保证金、注册资本和资产质量是年检工作的例行重点。在此基础之上，今年年检要突出对已领取经营许可证营业部的合规经营情况和各公司执行证监期货字［2001］28号文情况的检查，将其作为今年年检的一项重点内容。

　　三、对已领取经营许可证的营业部，重点检查其是否按照“统一结算、统一风险控制、统一财务管理和统一资金调拨”的要求规范经营；营业部是否存在承包、联营和承租现象；营业部的业务活动是否合规。检查中发现问题应责成公司和营业部限期整改，同时通知公司所在地派出机构。公司和营业部所在地派出机构均应在公司年检报告中对存在问题的营业部进行说明并提出处理建议。对期货经纪公司不符合营业部条件但仍在开展经纪业务的代理点要督促公司制定妥善的清理方案，确保在今年6月30日前完成清理。要通过年检督促公司做好此类代理点的清理工作。

　　四、各派出机构应按照《期货经纪公司高级管理人员任职资格管理办法》的规定，在高管人员自我评价和公司年度评价基础上，通过审核材料、考核谈话等方式，重点考察高管人员职业道德、管理能力、工作业绩、法规执行等方面的情况，对其作出综合评价。对2001年度曾有违法违规行为公司的高管人员要重点考察，核实其是否对公司出现的问题负有直接责任，并在高管人员年检报告中做出明确说明。对期货经纪公司的违法违规行为负有直接责任的高管人员，派出机构要根据管理办法作出相应处理。

　　五、年度财务报告一律由具备证券、期货业务资格的会计师事务所及注册会计师进行审计。年度报告内容与格式应符合《关于做好期货经纪公司年度审计和报告工作的通知》(证监会计字［2000］1号)及修改后的要求。会计报表附注中应对营业部的资金管理、交易、结算规则，客户保证金的管理方法进行说明。会计师事务所出具的审计报告，如果不属于标准无保留意见审计报告，需对出具此类审计报告的原因及相关事项对财务状况、经营成果的影响作出书面说明。

　　六、为进一步加强期货经纪公司内控制度建设，在2001年检中，各公司除按常规提供审计报告外，还需委托会计师事务所在审计工作基础上向中国证监会及其派出机构出具期货公司《内控制度评价报告》，对公司法人治理、结算、财务会计、保证金管理、营业部管理等方面内控制度的有效性进行评价。

　　七、派出机构必须对辖区内期货公司及营业部进行现场检查。辖区内公司数量在10家以下的，应全部进行现场检查，数量超过10家的，可选择重点进行抽查，但抽查数量不得少于10家。对辖区内营业部的检查比例比照对公司的检查比例执行。检查工作不能只停留于表面或流于形式。检查时应对期货公司及营业部业务流程各环节相关交易、结算、财务会计资料进行抽查。同时，要结合现场检查，检查公司高管人员是否存在未取得高管任职资格而在公司任职的情况。

　　八、对期货咨询公司的年检依照《关于做好一九九九年度期货经纪、期货咨询公司年检工作的通知》（证监期货字［2000］1号）进行。